Wer den Steuersatz bestimmt
Das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes nennt in § 11 einen Satz von 3,5 %. Seit 2006 dürfen die Länder nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG einen eigenen Satz festlegen. Bis auf Bayern haben alle Länder davon Gebrauch gemacht und den Satz angehoben, heute liegen die Werte zwischen 3,5 und 6,5 %. Maßgeblich ist das Land, in dem das Grundstück liegt. Wer in Hamburg wohnt und in Schleswig-Holstein kauft, zahlt den schleswig-holsteinischen Satz.
Entscheidend für den Satz ist der Zeitpunkt, zu dem der Erwerbsvorgang verwirklicht wird, beim Kauf also in der Regel die Beurkundung. Ein später geänderter Satz gilt nicht rückwirkend. Bremen hat zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 % erhöht, Thüringen zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt.
Was zur Bemessungsgrundlage gehört
Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Beim Kauf ist das der Kaufpreis einschließlich der Leistungen, die du zusätzlich übernimmst (§ 9 Abs. 1 Nr. 1). Dazu können übernommene Verbindlichkeiten oder ein vorbehaltenes Wohnrecht des Verkäufers zählen. Nicht dazu gehört die Grunderwerbsteuer selbst (§ 9 Abs. 3). Bewegliche Gegenstände wie eine mitverkaufte Einbauküche gehören nicht zum Grundstück und mindern die Bemessungsgrundlage, wenn ihr Wert im Vertrag gesondert und realistisch ausgewiesen ist.
Wann keine Steuer anfällt
§ 3 GrEStG nimmt bestimmte Erwerbe aus. Dazu gehören Käufe bis 2.500 € (Freigrenze, darüber wird der volle Betrag besteuert), Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung, Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, Übertragungen an frühere Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung sowie Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie, also Kinder, Enkel und Eltern, einschließlich deren Ehegatten. Geschwister sind nicht befreit.
Beispielrechnungen
Steuersätze aller Länder mit dem Datum der letzten Änderung und der Steuer auf einen Kaufpreis von 300.000 €.
| Land | Satz | gilt seit | bei 300.000 € |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5 % | 05.11.2011 | 15.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 01.01.1997 | 10.500 € |
| Berlin | 6 % | 01.01.2014 | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 | 19.500 € |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 | 16.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 | 16.500 € |
| Hessen | 6 % | 01.08.2014 | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 01.07.2019 | 18.000 € |
| Niedersachsen | 5 % | 01.01.2014 | 15.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 | 19.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5 % | 01.03.2012 | 15.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 | 19.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 | 16.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5 % | 01.03.2012 | 15.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 | 19.500 € |
| Thüringen | 5 % | 01.01.2024 | 15.000 € |
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Die übrigen Länder liegen bei 5,0, 5,5 oder 6,0 %. Die Übersicht oben nennt jeden Satz mit dem Datum der letzten Änderung.
Wird die Grunderwerbsteuer gerundet?
Ja. § 11 Abs. 2 GrEStG schreibt vor, die Steuer auf volle Euro nach unten abzurunden.
Gibt es einen Freibetrag für Erstkäufer?
Ein allgemeiner Freibetrag existiert im Grunderwerbsteuergesetz nicht. Steuerfrei bleiben nur die in § 3 genannten Fälle. Einige Länder fördern Ersterwerber mit Zuschüssen, das sind Förderprogramme und keine Steuerbefreiung.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer einträgt.
Quellen und Stand
Rechtsstand geprüft: 11.10.2026
- § 3 GrEStG Ausnahmen
- § 9 GrEStG Gegenleistung
- § 11 GrEStG Steuersatz und Abrundung
- Bremen: Gesetzblatt 2025 Nr. 9 (5,5 % ab 1.7.2025)
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