Was der Rechner rechnet
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, damit du Eigentümer wirst. Drei Blöcke bestimmen die Summe: die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuchamt und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Der Rechner behandelt jeden Block nach seiner eigenen Rechtsgrundlage, statt mit pauschalen Prozentwerten zu schätzen.
Die Steuer folgt dem Satz des Landes, in dem das Grundstück liegt, nicht deinem Wohnsitz. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also im Normalfall der Kaufpreis. Das Gesetz verlangt, auf volle Euro abzurunden. Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Beide nutzen die Tabelle B, die jedem Geschäftswert eine volle Gebühr zuordnet. Das Kostenverzeichnis legt fest, wie viele volle Gebühren ein Vorgang kostet: 2,0 für den Kaufvertrag, 1,0 für die Grundschuld, 0,5 für die Vormerkung.
So liest du das Ergebnis
Die vier Kacheln oben zeigen die Blöcke. Darunter steht die Summenrechnung bis zu den Gesamtkosten des Erwerbs. Der aufgeklappte Rechenweg zerlegt die volle Gebühr der Tabelle B Stufe für Stufe, damit du jede Zahl mit der Notarrechnung vergleichen kannst. Jede Zeile trägt die Nummer aus dem Kostenverzeichnis. Steht auf deiner späteren Rechnung dieselbe Nummer mit demselben Geschäftswert, muss auch der Betrag übereinstimmen.
Die Szenarien zeigen, wie stark einzelne Stellschrauben wirken. Ohne Makler fällt oft der größte frei verhandelbare Posten weg. Ohne Finanzierung entfallen Beurkundung und Eintragung der Grundschuld. Der Ländervergleich macht sichtbar, was allein der Standort ausmacht.
Was nicht enthalten ist
Nicht eingerechnet sind Kosten, die kein Gesetz festlegt oder die nur in Sonderfällen entstehen: Gutachter, Bereitstellungszinsen der Bank, Umzug, Renovierung, Grundsteuer ab Übergabe und Kosten für die Löschung alter Grundschulden. Letztere trägt nach üblicher Vertragsgestaltung der Verkäufer, weil er dir ein lastenfreies Grundstück schuldet. Bei Neubauten vom Bauträger kommen eigene Fragen hinzu, etwa ob die Steuer auf Grundstück und Gebäude zusammen anfällt. Das hängt vom Vertrag ab.
Beispielrechnungen
Drei vollständig durchgerechnete Fälle mit Grundschuld über 80 % des Kaufpreises, Vollzug, Betreuung und einem Maklerkäuferanteil von 3,57 %. Alle Zahlen entstehen live aus demselben Rechenkern.
| Kaufpreis | Land | Grunderwerbsteuer | Notar + Grundbuch | Makler | Summe |
|---|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | Sachsen-Anhalt | 12.500 € | 3.932 € | 8.925 € | 25.357 € |
| 420.000 € | Bayern | 14.700 € | 6.081 € | 14.994 € | 35.775 € |
| 680.000 € | Nordrhein-Westfalen | 44.200 € | 8.983 € | 24.276 € | 77.459 € |
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einer Immobilie?
Ohne Makler meist zwischen rund 5 und 8 Prozent des Kaufpreises, mit Makler häufig 8 bis 12 Prozent. Den größten Anteil hat die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent. Notar und Grundbuch liegen zusammen typischerweise bei etwa 1,5 bis 2 Prozent, mit sinkendem Anteil bei höheren Kaufpreisen.
Warum rechnet der Rechner nicht einfach mit 2 Prozent für Notar und Grundbuch?
Weil die Gebühren degressiv sind: Die Tabelle B steigt langsamer als der Geschäftswert. Bei 200.000 € liegen Notar und Grundbuch prozentual höher als bei 800.000 €. Eine Pauschale überschätzt teure und unterschätzt günstige Käufe.
Muss ich die Grunderwerbsteuer auch auf die Einbauküche zahlen?
Nein, wenn die Küche als bewegliches Zubehör mitverkauft und im Vertrag mit einem realistischen Wert getrennt ausgewiesen wird. Das Finanzamt kann den Wert prüfen. Der Notar rechnet trotzdem mit dem gesamten Kaufpreis.
Wann zahle ich welche Nebenkosten?
Die Grunderwerbsteuer setzt das Finanzamt nach der Anzeige durch den Notar per Bescheid fest, fällig ist sie einen Monat nach Bekanntgabe. Notar und Grundbuchamt stellen ihre Rechnungen nach Beurkundung und Eintragung. Die Maklerprovision wird mit Abschluss des Kaufvertrags fällig, beim weitergegebenen Anteil erst, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat.
Sind die Ergebnisse verbindlich?
Die Formeln sind exakt, das Ergebnis hängt aber von deinen Eingaben und vom Vertrag ab. Zusätzliche Vollzugstätigkeiten, mehrere Grundschulden oder Sonderregelungen ändern die Summe. Verbindlich sind der Steuerbescheid und die Kostenrechnungen.
Quellen und Stand
Rechtsstand geprüft: 11.10.2026
- GrEStG (gesetze-im-internet.de)
- GNotKG mit Kostenverzeichnis (gesetze-im-internet.de)
- § 656c BGB (gesetze-im-internet.de)
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