Nebenkosten beim Erbbaurecht berechnen

Erbbaurecht in zwei Sätzen

Mit einem Erbbaurecht erwirbst du das Recht, auf fremdem Boden ein Gebäude zu haben, meist für 60 bis 99 Jahre. Dafür zahlst du dem Grundstückseigentümer, oft einer Kirche, Stiftung oder Gemeinde, einen jährlichen Erbbauzins. Das Gebäude gehört dir, der Boden nicht.

Kauf eines bestehenden Erbbaurechts

Grunderwerbsteuerlich steht das Erbbaurecht einem Grundstück gleich (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Die Steuer bemisst sich nach dem Kaufpreis. Ob darüber hinaus der Kapitalwert des Erbbauzinses, den du für die Restlaufzeit übernimmst, zur Gegenleistung zählt, hängt vom Einzelfall und der Vertragsgestaltung ab. Der Rechner weist den Kapitalwert deshalb getrennt aus, statt ihn ungefragt aufzuschlagen. Notar und Grundbuch rechnen mit dem Kaufpreis wie bei einem normalen Kauf. Hinzu kommt fast immer die Vollzugsgebühr für die Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Neubestellung eines Erbbaurechts

Wird das Erbbaurecht neu bestellt, ist die Gegenleistung der kapitalisierte Erbbauzins. Kapitalisiert wird nach § 13 BewG mit dem Vervielfältiger der Anlage 9a, der mit 5,5 % Zins und mittelschüssiger Zahlung berechnet ist. Für 99 Jahre beträgt er 18,589. Für den Notar gilt § 43 GNotKG: Geschäftswert ist der Wert des Erbbauzinses nach § 52, höchstens die ersten 20 Jahre, oder, wenn höher, 80 % der Summe aus Bodenwert und Wert der Bauwerke nach § 49 Abs. 2. Beim Grundbuchamt fallen für Erbbaurecht und Erbbauzins-Reallast jeweils Eintragungsgebühren an, deren Höhe von der Ausgestaltung abhängt.