Grunderwerbsteuer sparen mit Inventar

Warum das funktioniert

Die Grunderwerbsteuer erfasst nur Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts (§ 2 GrEStG). Dazu gehören Grund und Boden, Gebäude und alle wesentlichen Bestandteile, also Teile, die nicht ohne Zerstörung entfernt werden können (§§ 93, 94 BGB). Zubehör im Sinne von § 97 BGB und andere bewegliche Sachen gehören nicht dazu. Werden sie mitverkauft, ist der auf sie entfallende Teil des Preises keine Gegenleistung für das Grundstück.

Grenzen und typische Fehler

Der Wert muss dem Zeitwert entsprechen, nicht dem Neupreis. Eine zehn Jahre alte Küche ist nicht mehr viel wert. Das Finanzamt darf den angesetzten Betrag prüfen und bei überhöhten Werten korrigieren. Fest eingebaute Teile wie eine Heizungsanlage, Sanitärobjekte oder ein eingemauerter Kamin sind wesentliche Bestandteile und lassen sich nicht herausrechnen. Bei Einbauküchen kommt es auf die Umstände an: Eine serienmäßige Küche, die sich ausbauen lässt, wird regelmäßig als bewegliche Sache behandelt.

Bei Eigentumswohnungen mindert der Anteil an der Erhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage nicht. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Rücklage zum Vermögen der Gemeinschaft gehört und nicht mitverkauft wird (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).

Zwei Nebenwirkungen solltest du kennen: Der Notar rechnet weiterhin mit dem gesamten Kaufpreis, weil das Inventar Teil des beurkundeten Vertrags ist. Und viele Banken beleihen nur den Grundstücksanteil, das Inventar musst du dann aus Eigenkapital zahlen.