Eine Immobilie für 800.000 € in Hessen kostet dich zusätzlich 86.704 €, wenn du mit Makler kaufst und 80 % finanzierst. Ohne Makler sind es 58.144 €. Mit 48.000 € ist die Grunderwerbsteuer der dickste Brocken, der Satz liegt bei 6 %. Für Notar und Grundbuch fallen 10.144 € an, eine Summe, die nur vom Kaufpreis und der Grundschuld abhängt.
Hessen erhebt den Satz von 6 % seit dem 01.08.2014. Im günstigsten Land, Bayern, läge die Steuer bei 28.000 €, im teuersten Land bei 52.000 €. Wer über die Landesgrenze nach Niedersachsen, Thüringen, Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen ausweicht, zahlt bei diesem Preis 28.000 € bis 52.000 € Steuer.
Bei 700.000 € wären es 51.158 €, bei 900.000 € 65.306 €, jeweils ohne Makler und mit Grundschuld über 80 %. Notar und Grundbuch wachsen langsamer als der Kaufpreis. Bei 800.000 € machen sie 1,27 % aus, bei 200.000 € wären es 1,64 %.
Varianten durchgerechnet
- Ohne Finanzierung: Ein Barkauf drückt die Summe um 2.748 € auf 55.396 €.
- Grundschuld über den vollen Kaufpreis: Die volle Grundschuld von 800.000 € macht 526 € Mehrkosten gegenüber 640.000 € aus.
- Mit Makler: Mit hälftig geteilter Provision von 7,14 % kommen 28.560 € hinzu, zusammen 86.704 €.
- Eigenkapital mit Puffer: Nebenkosten plus 20 % Eigenanteil am Kaufpreis ergeben 218.144 €.
Grunderwerbsteuer in Hessen
Die Veräußerungsanzeige schickt der Notar an das Finanzamt, das daraufhin den Steuerbescheid erlässt. Einen Freibetrag für Erstkäufer kennt das Gesetz nicht, Geschwister sind ebenfalls nicht befreit. Ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne diese keine Eigentumsumschreibung (§ 22 GrEStG).
Küche und Möbel im Vertrag
Ein häufig genutzter Hebel ist die gesonderte Auflistung von Inventar im Kaufvertrag. Bei 10.000 € Inventar sind es in Hessen 600 € weniger. Die Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung zählt nicht dazu, das hat der Bundesfinanzhof 2020 entschieden.
Grundschuld und Finanzierung
Finanzierst du den Kauf, verlangt die Bank eine Grundschuld. Ihre Bestellung kostet beim Notar eine 1,0-Gebühr, ihre Eintragung beim Grundbuchamt noch einmal 1,0, jeweils aus dem Nennbetrag. Für 640.000 € ergibt das zusammen rund 2.748 €.
Stadtseiten in Hessen
Auf den Stadtseiten ist der Rechner bereits auf 6 % eingestellt:
700.000 € in Hessen900.000 € in Hessen800.000 € in allen Ländern
Häufige Fragen
Welches Eigenkapital ist bei 800.000 € in Hessen sinnvoll?
Die Nebenkosten von 58.144 € sollten aus eigenen Mitteln kommen, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Preises.
Welcher Anteil des Kaufpreises geht bei 800.000 € für Nebenkosten drauf?
Ohne Makler 7,3 %, mit einem Käuferanteil von 3,57 % 10,8 %.
Sind Notarkosten in Hessen günstiger als anderswo?
Die Gebühren sind überall gleich, in Hessen wie in jedem anderen Land.
Quellen und Stand
Rechtsstand geprüft: 11.10.2026
- GrEStG (gesetze-im-internet.de)
- GNotKG mit Kostenverzeichnis (gesetze-im-internet.de)
- § 656c BGB (gesetze-im-internet.de)
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