Beispielrechnung · Nordrhein-Westfalen · 6,5 %

Immobilie für 450.000 € in Nordrhein-Westfalen kaufen: was dazukommt

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Kaufnebenkosten gesamt35.700 €7,93 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer 6,5 %29.250 €Nordrhein-Westfalen

Notar und Grundbuch6.450 €1,43 % nach GNotKG

Maklerprovision0 €0 % Käuferanteil

Kaufpreis	450.000,00 €
Grunderwerbsteuer (6,5 % auf 450.000 €, abgerundet auf volle Euro)	29.250,00 €
Notar Kaufvertrag (brutto)	3.312,96 €
Notar Grundschuld (brutto)	1.049,88 €
Grundbuchamt (umsatzsteuerfrei)	2.087,50 €
Maklerprovision	0,00 €
Kaufnebenkosten	35.700,34 €
Gesamtkosten des Erwerbs	485.700,34 €

Rechenweg Schritt für Schritt

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG): 450.000 €. Davon 6,5 % ergibt 29.250,00 €, abgerundet auf volle Euro (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 29.250,00 €.
Volle Gebühr nach Tabelle B für 450.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG): bis 500 € = 15 €; über 500 bis 2.000 €: 3 × 4 € (je angefangene 500 €) = 12 €; über 2.000 bis 10.000 €: 8 × 6 € (je angefangene 1.000 €) = 48 €; über 10.000 bis 25.000 €: 5 × 8 € (je angefangene 3.000 €) = 40 €; über 25.000 bis 50.000 €: 5 × 10 € (je angefangene 5.000 €) = 50 €; über 50.000 bis 200.000 €: 10 × 27 € (je angefangene 15.000 €) = 270 €; über 200.000 bis 500.000 €: 9 × 50 € (je angefangene 30.000 €) = 450 €. Summe: 885,00 €. Jede Gebühr ist ein Vielfaches davon (2,0 / 1,0 / 0,5).
Volle Gebühr für die Grundschuld über 360.000 €: 735,00 €. Daraus folgen die 1,0-Gebühr für die Beurkundung (KV 21200) und die 1,0-Gebühr des Grundbuchamts (KV 14121).
Auslagen und Umsatzsteuer: Die Notargebühren erhöhen sich um Auslagen (Pauschale KV 32005, Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe). Auf Gebühren und Auslagen kommt 19 % Umsatzsteuer. Gerichtskosten des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.
Makler: 450.000 € × 0 % = 0,00 €. Bei Beauftragung durch beide Seiten müssen die Anteile gleich hoch sein (§ 656c BGB).

Notar: Kaufvertrag (Tabelle B, Geschäftswert = Kaufpreis, § 47 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21100	Beurkundung des Kaufvertrags	2,0	450.000 €	1.770,00 €
22110	Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung, Löschungsunterlagen)	0,5	450.000 €	442,50 €
22200	Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung)	0,5	450.000 €	442,50 €
22115	XML-Strukturdaten neben Vollzugsgebühr	0,1	450.000 €	88,50 €

Summe Gebühren	2.743,50 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 30 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	4,50 €
32011 Grundbuchabruf, 2 × 8,00 € (JVKostG Nr. 1151)	16,00 €
Netto	2.784,00 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	528,96 €
Notar brutto	3.312,96 €

Notar: Grundschuldbestellung (Geschäftswert = Nennbetrag, § 53 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21200	Beurkundung der Grundschuldbestellung mit Unterwerfung	1,0	360.000 €	735,00 €
22114	XML-Strukturdaten	0,2	360.000 €	125,00 €

Summe Gebühren	860,00 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 15 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	2,25 €
Netto	882,25 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	167,63 €
Notar brutto	1.049,88 €

Grundbuchamt (Gerichtskosten, Hauptabschnitt 4 KV GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
14150	Eintragung der Auflassungsvormerkung	0,5	450.000 €	442,50 €
14110	Eintragung als Eigentümer	1,0	450.000 €	885,00 €
14152	Löschung der Auflassungsvormerkung	fest		25,00 €
14121	Eintragung der Grundschuld	1,0	360.000 €	735,00 €

Bei 450.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen summieren sich Steuer, Notar und Grundbuch auf 35.700 €. Mit Makler werden daraus 51.765 €. Mit 29.250 € ist die Grunderwerbsteuer der dickste Brocken, der Satz liegt bei 6,5 %. 6.450 € kosten Beurkundung, Vollzug, Betreuung und Eintragungen zusammen.

Nordrhein-Westfalen erhebt den Satz von 6,5 % seit dem 01.01.2015. Im günstigsten Land, Bayern, läge die Steuer bei 15.750 €, im teuersten Land bei 29.250 €. Wer über die Landesgrenze nach Niedersachsen, Hessen, Rheinland-Pfalz ausweicht, zahlt bei diesem Preis 22.500 € bis 27.000 € Steuer.

Bei 400.000 € wären es 31.712 €, bei 500.000 € 39.319 €, jeweils ohne Makler und mit Grundschuld über 80 %. Weil die Tabelle B degressiv verläuft, sinkt der Prozentanteil für Notar und Grundbuch mit steigendem Preis: hier 1,43 %, bei 200.000 € 1,64 %.

Varianten durchgerechnet

Eigenkapital mit Puffer: Nebenkosten plus 20 % Eigenanteil am Kaufpreis ergeben 125.700 €.
Mit Makler: Ein Käuferanteil von 3,57 % erhöht die Summe um 16.065 € auf 51.765 €.
Ohne Finanzierung: Ohne Grundschuld sinken die Nebenkosten auf 33.915 €, du sparst 1.785 €.
Mit 10.000 € Inventar: Weist der Vertrag 10.000 € für Küche und Möbel aus, sinkt die Steuer um 650 € auf 28.600 €.

Landesrecht für Nordrhein-Westfalen

Eine eigene Steuererklärung brauchst du nicht, die Anzeige des Notars genügt dem Finanzamt. Die Zahlungsfrist von einem Monat beginnt mit der Bekanntgabe, Säumniszuschläge fallen bei Verspätung an. Abgerundet wird auf volle Euro, bis 2.500 € fällt keine Steuer an.

Notar und Grundbuch

Für die Beurkundung kommt jeder deutsche Notar in Frage, der Ort spielt keine Rolle. Für den Kaufvertrag fällt eine 2,0-Gebühr aus dem Kaufpreis an, dazu meist je 0,5 für Vollzug und Betreuung. Gerichtskosten des Grundbuchamts tragen keine Umsatzsteuer, Notarkosten schon.

Grundsteuer und Co.

Kaufnebenkosten fallen einmal an, die Grundsteuer jedes Jahr. Die Grundsteuer legt die Gemeinde mit ihrem Hebesatz fest. Die Höhe hängt vom Hebesatz und vom Grundsteuerwert ab.

Städte in Nordrhein-Westfalen

Dieselbe Rechnung gilt für jede Stadt in Nordrhein-Westfalen, zum Beispiel:

Recklinghausen Frechen Unna Bonn Köln Herten Erkelenz Viersen

400.000 € in Nordrhein-Westfalen 500.000 € in Nordrhein-Westfalen 450.000 € in allen Ländern

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Notarkosten bei 450.000 € Kaufpreis?

6.450 € mit Grundschuld über 360.000 €, Vollzug, Betreuung, Auslagen und Umsatzsteuer. Ohne Grundschuld 4.665 €.

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei 450.000 € in Nordrhein-Westfalen?

Die Nebenkosten von 35.700 € sollten aus eigenen Mitteln kommen, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Preises.

Sind Notarkosten in Nordrhein-Westfalen günstiger als anderswo?

Nein. Unterschiede zwischen den Ländern entstehen nur durch die Grunderwerbsteuer.

Quellen und Stand

Rechtsstand geprüft: 11.10.2026

Recherche und Pflege: Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.

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