Beispielrechnung · Nordrhein-Westfalen · 6,5 %

Immobilie für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen kaufen: was dazukommt

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Kaufnebenkosten gesamt31.712 €7,93 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer 6,5 %26.000 €Nordrhein-Westfalen

Notar und Grundbuch5.712 €1,43 % nach GNotKG

Maklerprovision0 €0 % Käuferanteil

Kaufpreis	400.000,00 €
Grunderwerbsteuer (6,5 % auf 400.000 €, abgerundet auf volle Euro)	26.000,00 €
Notar Kaufvertrag (brutto)	2.944,06 €
Notar Grundschuld (brutto)	930,88 €
Grundbuchamt (umsatzsteuerfrei)	1.837,50 €
Maklerprovision	0,00 €
Kaufnebenkosten	31.712,44 €
Gesamtkosten des Erwerbs	431.712,44 €

Rechenweg Schritt für Schritt

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG): 400.000 €. Davon 6,5 % ergibt 26.000,00 €, abgerundet auf volle Euro (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 26.000,00 €.
Volle Gebühr nach Tabelle B für 400.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG): bis 500 € = 15 €; über 500 bis 2.000 €: 3 × 4 € (je angefangene 500 €) = 12 €; über 2.000 bis 10.000 €: 8 × 6 € (je angefangene 1.000 €) = 48 €; über 10.000 bis 25.000 €: 5 × 8 € (je angefangene 3.000 €) = 40 €; über 25.000 bis 50.000 €: 5 × 10 € (je angefangene 5.000 €) = 50 €; über 50.000 bis 200.000 €: 10 × 27 € (je angefangene 15.000 €) = 270 €; über 200.000 bis 500.000 €: 7 × 50 € (je angefangene 30.000 €) = 350 €. Summe: 785,00 €. Jede Gebühr ist ein Vielfaches davon (2,0 / 1,0 / 0,5).
Volle Gebühr für die Grundschuld über 320.000 €: 635,00 €. Daraus folgen die 1,0-Gebühr für die Beurkundung (KV 21200) und die 1,0-Gebühr des Grundbuchamts (KV 14121).
Auslagen und Umsatzsteuer: Die Notargebühren erhöhen sich um Auslagen (Pauschale KV 32005, Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe). Auf Gebühren und Auslagen kommt 19 % Umsatzsteuer. Gerichtskosten des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.
Makler: 400.000 € × 0 % = 0,00 €. Bei Beauftragung durch beide Seiten müssen die Anteile gleich hoch sein (§ 656c BGB).

Notar: Kaufvertrag (Tabelle B, Geschäftswert = Kaufpreis, § 47 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21100	Beurkundung des Kaufvertrags	2,0	400.000 €	1.570,00 €
22110	Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung, Löschungsunterlagen)	0,5	400.000 €	392,50 €
22200	Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung)	0,5	400.000 €	392,50 €
22115	XML-Strukturdaten neben Vollzugsgebühr	0,1	400.000 €	78,50 €

Summe Gebühren	2.433,50 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 30 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	4,50 €
32011 Grundbuchabruf, 2 × 8,00 € (JVKostG Nr. 1151)	16,00 €
Netto	2.474,00 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	470,06 €
Notar brutto	2.944,06 €

Notar: Grundschuldbestellung (Geschäftswert = Nennbetrag, § 53 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21200	Beurkundung der Grundschuldbestellung mit Unterwerfung	1,0	320.000 €	635,00 €
22114	XML-Strukturdaten	0,2	320.000 €	125,00 €

Summe Gebühren	760,00 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 15 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	2,25 €
Netto	782,25 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	148,63 €
Notar brutto	930,88 €

Grundbuchamt (Gerichtskosten, Hauptabschnitt 4 KV GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
14150	Eintragung der Auflassungsvormerkung	0,5	400.000 €	392,50 €
14110	Eintragung als Eigentümer	1,0	400.000 €	785,00 €
14152	Löschung der Auflassungsvormerkung	fest		25,00 €
14121	Eintragung der Grundschuld	1,0	320.000 €	635,00 €

Bei 400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen summieren sich Steuer, Notar und Grundbuch auf 31.712 €. Mit Makler werden daraus 45.992 €. Allein 26.000 € gehen als Grunderwerbsteuer (6,5 %) an das Finanzamt. Notar und Grundbuchamt verlangen zusammen 5.712 €, das ist in jedem Bundesland gleich.

Seit dem 01.01.2015 verlangt Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Derselbe Kauf kostete in Bayern 14.000 € und in Schleswig-Holstein 26.000 € Grunderwerbsteuer. In den Nachbarländern (Niedersachsen, Hessen, Rheinland-Pfalz) läge die Steuer für denselben Kauf zwischen 20.000 € und 24.000 €.

Zum Einordnen: 350.000 € kosten in Nordrhein-Westfalen ohne Makler 27.825 € Nebenkosten, 450.000 € kosten 35.700 €. Der Gebührenanteil liegt bei 1,43 %. Die Steuer bleibt dagegen immer bei 6,5 %, egal wie hoch der Preis ist.

Fünf Varianten zu 400.000 €

Grundschuld über den vollen Kaufpreis: Eine Grundschuld über 400.000 € statt 320.000 € kostet 329 € mehr.
Eigenkapital mit Puffer: Wer zu den Nebenkosten noch 10 % des Kaufpreises einbringt, braucht 71.712 € eigene Mittel.
Mit 10.000 € Inventar: Weist der Vertrag 10.000 € für Küche und Möbel aus, sinkt die Steuer um 650 € auf 25.350 €.
Ohne Finanzierung: Ohne Grundschuld sinken die Nebenkosten auf 30.147 €, du sparst 1.566 €.

Landesrecht für Nordrhein-Westfalen

6,5 % ist der Wert, den Nordrhein-Westfalen auf Grundlage seiner Gesetzgebungskompetenz für die Grunderwerbsteuer festgelegt hat. Wer den Bescheid liegen lässt, verzögert die eigene Eintragung, denn das Grundbuch wartet auf die Bescheinigung des Finanzamts. Eine eigene Steuererklärung brauchst du nicht, die Anzeige des Notars genügt dem Finanzamt.

Inventar herausrechnen

Bewegliche Gegenstände gehören nicht zum Grundstück und damit nicht zur Bemessungsgrundlage. Eine Küche im Zeitwert von 8.000 € senkt die Steuer in Nordrhein-Westfalen um 520 €. Der Wert muss dem Zeitwert entsprechen, das Finanzamt darf ihn prüfen.

Nebenkosten und Eigenkapital

Kreditgeber erwarten, dass Steuer, Notar und Grundbuch aus eigenen Mitteln kommen. Rechne mit 31.712 €, wenn du 400.000 € zahlst und keinen Makler brauchst. Plane zusätzlich eine Reserve für Umzug und erste Reparaturen ein.

Städte in Nordrhein-Westfalen

Mit dem Satz von Nordrhein-Westfalen rechnen unter anderem diese Städte:

Hagen Sankt Augustin Siegen Bornheim Bochum Gelsenkirchen Münster Troisdorf

350.000 € in Nordrhein-Westfalen 450.000 € in Nordrhein-Westfalen 400.000 € in allen Ländern

Häufige Fragen

Hängen die Notarkosten bei 400.000 € vom Bundesland ab?

Nein, das GNotKG gilt bundesweit. Bei 400.000 € kosten Notar und Grundbuch überall 5.712 €.

Was kosten Notar und Grundbuch bei 400.000 €?

5.712 € einschließlich Grundschuld über 320.000 €. Kaufst du bar, sind es 4.147 €.

Grunderwerbsteuer für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen: wie viel?

Das Finanzamt setzt 26.000 € fest, 6,5 % von 400.000 €.

Quellen und Stand

Rechtsstand geprüft: 11.10.2026

Recherche und Pflege: Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.

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