Zu 400.000 € kommen in Hessen ohne Makler 29.712 € Nebenkosten hinzu, das sind 7,4 % des Preises. Davon entfallen 24.000 € auf die Grunderwerbsteuer, die Hessen mit 6 % erhebt. Notar und Grundbuch kommen auf 5.712 €, berechnet aus Tabelle B.
Seit dem 01.08.2014 verlangt Hessen 6 %. Derselbe Kauf kostete in Bayern 14.000 € und in Schleswig-Holstein 26.000 € Grunderwerbsteuer. In den Nachbarländern (Niedersachsen, Thüringen, Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen) läge die Steuer für denselben Kauf zwischen 14.000 € und 26.000 €.
Eine Stufe tiefer, bei 350.000 €, sinken die Nebenkosten ohne Makler auf 26.075 €. Eine Stufe höher, bei 450.000 €, steigen sie auf 33.450 €. Prozentual werden Notar und Grundbuch mit wachsendem Preis günstiger. Bei 400.000 € sind es 1,43 % des Kaufpreises, bei 1.000.000 € nur 1,23 %.
So verschieben sich die Kosten
- Eigenkapital mit Puffer: Wer zu den Nebenkosten noch 10 % des Kaufpreises einbringt, braucht 69.712 € eigene Mittel.
- Mit Makler: Ein Käuferanteil von 3,57 % erhöht die Summe um 14.280 € auf 43.992 €.
- Ohne Finanzierung: Ein Barkauf drückt die Summe um 1.566 € auf 28.147 €.
- Grundschuld über den vollen Kaufpreis: Die volle Grundschuld von 400.000 € macht 329 € Mehrkosten gegenüber 320.000 € aus.
Was in Hessen gilt
Fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG). Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam (§ 13 GrEStG), vertraglich übernimmt sie fast immer der Käufer. Bemessung, Befreiungen und Verfahren regelt das Bundesgesetz, nur den Satz bestimmt Hessen, derzeit 6 %.
Die Rechenlogik hinter den Gebühren
Notar und Grundbuchamt lesen aus der Tabelle B des GNotKG eine volle Gebühr für den Geschäftswert ab. Bei 300.000 € beträgt sie 635 €, bei 500.000 € 935 €. Weil die Tabelle degressiv ist, sinkt der Prozentanteil der Gebühren mit steigendem Kaufpreis.
Der zeitliche Ablauf
Zuerst wird die Auflassungsvormerkung eingetragen, dann kommt der Steuerbescheid. Die Gerichtskosten des Grundbuchamts kommen jeweils nach den Eintragungen. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und Voraussetzung für die Eintragung als Eigentümer.
Städte in Hessen
Mit dem Satz von Hessen rechnen unter anderem diese Städte:
350.000 € in Hessen450.000 € in Hessen400.000 € in allen Ländern
Häufige Fragen
Hängen die Notarkosten bei 400.000 € vom Bundesland ab?
Nein, das GNotKG gilt bundesweit. Bei 400.000 € kosten Notar und Grundbuch überall 5.712 €.
Welches Eigenkapital ist bei 400.000 € in Hessen sinnvoll?
Als Untergrenze 29.712 €. Mit 10 % Eigenanteil am Kaufpreis wären es 69.712 €.
Wie viel Prozent Nebenkosten sind das bei 400.000 € in Hessen?
Ohne Makler 7,4 %, mit einem Käuferanteil von 3,57 % 11 %.
Quellen und Stand
Rechtsstand geprüft: 11.10.2026
- GrEStG (gesetze-im-internet.de)
- GNotKG mit Kostenverzeichnis (gesetze-im-internet.de)
- § 656c BGB (gesetze-im-internet.de)
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