Beispielrechnung · Baden-Württemberg · 5 %

Kaufnebenkosten bei 400.000 € in Baden-Württemberg

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Kaufnebenkosten gesamt25.712 €6,43 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer 5 %20.000 €Baden-Württemberg

Notar und Grundbuch5.712 €1,43 % nach GNotKG

Maklerprovision0 €0 % Käuferanteil

Kaufpreis	400.000,00 €
Grunderwerbsteuer (5 % auf 400.000 €, abgerundet auf volle Euro)	20.000,00 €
Notar Kaufvertrag (brutto)	2.944,06 €
Notar Grundschuld (brutto)	930,88 €
Grundbuchamt (umsatzsteuerfrei)	1.837,50 €
Maklerprovision	0,00 €
Kaufnebenkosten	25.712,44 €
Gesamtkosten des Erwerbs	425.712,44 €

Rechenweg Schritt für Schritt

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG): 400.000 €. Davon 5 % ergibt 20.000,00 €, abgerundet auf volle Euro (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 20.000,00 €.
Volle Gebühr nach Tabelle B für 400.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG): bis 500 € = 15 €; über 500 bis 2.000 €: 3 × 4 € (je angefangene 500 €) = 12 €; über 2.000 bis 10.000 €: 8 × 6 € (je angefangene 1.000 €) = 48 €; über 10.000 bis 25.000 €: 5 × 8 € (je angefangene 3.000 €) = 40 €; über 25.000 bis 50.000 €: 5 × 10 € (je angefangene 5.000 €) = 50 €; über 50.000 bis 200.000 €: 10 × 27 € (je angefangene 15.000 €) = 270 €; über 200.000 bis 500.000 €: 7 × 50 € (je angefangene 30.000 €) = 350 €. Summe: 785,00 €. Jede Gebühr ist ein Vielfaches davon (2,0 / 1,0 / 0,5).
Volle Gebühr für die Grundschuld über 320.000 €: 635,00 €. Daraus folgen die 1,0-Gebühr für die Beurkundung (KV 21200) und die 1,0-Gebühr des Grundbuchamts (KV 14121).
Auslagen und Umsatzsteuer: Die Notargebühren erhöhen sich um Auslagen (Pauschale KV 32005, Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe). Auf Gebühren und Auslagen kommt 19 % Umsatzsteuer. Gerichtskosten des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.
Makler: 400.000 € × 0 % = 0,00 €. Bei Beauftragung durch beide Seiten müssen die Anteile gleich hoch sein (§ 656c BGB).

Notar: Kaufvertrag (Tabelle B, Geschäftswert = Kaufpreis, § 47 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21100	Beurkundung des Kaufvertrags	2,0	400.000 €	1.570,00 €
22110	Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung, Löschungsunterlagen)	0,5	400.000 €	392,50 €
22200	Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung)	0,5	400.000 €	392,50 €
22115	XML-Strukturdaten neben Vollzugsgebühr	0,1	400.000 €	78,50 €

Summe Gebühren	2.433,50 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 30 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	4,50 €
32011 Grundbuchabruf, 2 × 8,00 € (JVKostG Nr. 1151)	16,00 €
Netto	2.474,00 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	470,06 €
Notar brutto	2.944,06 €

Notar: Grundschuldbestellung (Geschäftswert = Nennbetrag, § 53 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21200	Beurkundung der Grundschuldbestellung mit Unterwerfung	1,0	320.000 €	635,00 €
22114	XML-Strukturdaten	0,2	320.000 €	125,00 €

Summe Gebühren	760,00 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 15 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	2,25 €
Netto	782,25 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	148,63 €
Notar brutto	930,88 €

Grundbuchamt (Gerichtskosten, Hauptabschnitt 4 KV GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
14150	Eintragung der Auflassungsvormerkung	0,5	400.000 €	392,50 €
14110	Eintragung als Eigentümer	1,0	400.000 €	785,00 €
14152	Löschung der Auflassungsvormerkung	fest		25,00 €
14121	Eintragung der Grundschuld	1,0	320.000 €	635,00 €

Bei 400.000 € Kaufpreis in Baden-Württemberg summieren sich Steuer, Notar und Grundbuch auf 25.712 €. Mit Makler werden daraus 39.992 €. Allein 20.000 € gehen als Grunderwerbsteuer (5 %) an das Finanzamt. Notar und Grundbuchamt verlangen zusammen 5.712 €, das ist in jedem Bundesland gleich.

Der Satz von 5 % gilt in Baden-Württemberg seit dem 05.11.2011. Zum Vergleich: In Bayern wären es 14.000 € Steuer, in Schleswig-Holstein 26.000 €. Die angrenzenden Länder Bayern, Hessen, Rheinland-Pfalz kommen bei 400.000 € auf 14.000 € bis 24.000 € Grunderwerbsteuer.

Eine Stufe tiefer, bei 350.000 €, sinken die Nebenkosten ohne Makler auf 22.575 €. Eine Stufe höher, bei 450.000 €, steigen sie auf 28.950 €. Prozentual werden Notar und Grundbuch mit wachsendem Preis günstiger. Bei 400.000 € sind es 1,43 % des Kaufpreises, bei 1.000.000 € nur 1,23 %.

Fünf Varianten zu 400.000 €

Mit 10.000 € Inventar: Weist der Vertrag 10.000 € für Küche und Möbel aus, sinkt die Steuer um 500 € auf 19.500 €.
Ohne Finanzierung: Ohne Grundschuld sinken die Nebenkosten auf 24.147 €, du sparst 1.566 €.
Mit Makler: Ein Käuferanteil von 3,57 % erhöht die Summe um 14.280 € auf 39.992 €.
Eigenkapital mit Puffer: Wer zu den Nebenkosten noch 10 % des Kaufpreises einbringt, braucht 65.712 € eigene Mittel.

Was in Baden-Württemberg gilt

Fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG). Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam (§ 13 GrEStG), vertraglich übernimmt sie fast immer der Käufer. 5 % ist der Wert, den Baden-Württemberg auf Grundlage seiner Gesetzgebungskompetenz für die Grunderwerbsteuer festgelegt hat.

Eigenkapital einplanen

Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit. Bei einem Kauf über 400.000 € sind das ohne Makler 25.712 €. Eine Finanzierung über 100 % ist möglich, aber teurer und an hohe Bonität gebunden.

Kauf im Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht gehört dir das Haus, der Boden bleibt beim Eigentümer. Kapitalisiert wird mit dem Vervielfältiger aus Anlage 9a des Bewertungsgesetzes. Der Erbbaurecht-Rechner zeigt beide Fälle.

Städte in Baden-Württemberg

Mit dem Satz von Baden-Württemberg rechnen unter anderem diese Städte:

Stuttgart Karlsruhe Lörrach Offenburg Göppingen Heilbronn Mannheim Weinheim

350.000 € in Baden-Württemberg 450.000 € in Baden-Württemberg 400.000 € in allen Ländern

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei 400.000 € in Baden-Württemberg?

Mindestens die Nebenkosten, also 25.712 € ohne oder 39.992 € mit Makler. Viele Banken erwarten zusätzlich einen Anteil am Kaufpreis.

Welcher Anteil des Kaufpreises geht bei 400.000 € für Nebenkosten drauf?

Je nach Makler zwischen 6,4 % und 10 %.

Sind Notarkosten in Baden-Württemberg günstiger als anderswo?

Nein. Unterschiede zwischen den Ländern entstehen nur durch die Grunderwerbsteuer.

Quellen und Stand

Rechtsstand geprüft: 11.10.2026

Recherche und Pflege: Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.

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