Bei 1.000.000 € Kaufpreis in Bayern summieren sich Steuer, Notar und Grundbuch auf 47.292 €. Mit Makler werden daraus 82.992 €. Allein 35.000 € gehen als Grunderwerbsteuer (3,5 %) an das Finanzamt. 12.292 € kosten Beurkundung, Vollzug, Betreuung und Eintragungen zusammen.
Der Satz von 3,5 % gilt in Bayern seit dem 01.01.1997. Bayern ist das einzige Land, das keinen eigenen Satz festgelegt hat. Dort gilt weiterhin der Bundessatz von 3,5 % aus § 11 Abs. 1 GrEStG, der seit dem 1. Januar 1997 unverändert ist. Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Satz aller Länder, günstiger geht es bei der Steuer nirgends. Die angrenzenden Länder Baden-Württemberg, Hessen, Thüringen, Sachsen kommen bei 1.000.000 € auf 50.000 € bis 60.000 € Grunderwerbsteuer.
Weil die Tabelle B degressiv verläuft, sinkt der Prozentanteil für Notar und Grundbuch mit steigendem Preis: hier 1,23 %, bei 200.000 € 1,64 %.
Varianten durchgerechnet
- Ohne Finanzierung: Ein Barkauf drückt die Summe um 3.274 € auf 44.018 €.
- Mit Makler: Ist ein Makler beteiligt, wachsen die Nebenkosten um 35.700 € auf 82.992 €.
- Grundschuld über den vollen Kaufpreis: Wird die Grundschuld auf 1.000.000 € statt 800.000 € bemessen, steigen Notar und Grundbuch um 701 €.
- Eigenkapital mit Puffer: Nebenkosten plus 20 % Eigenanteil am Kaufpreis ergeben 247.292 €.
Was das Land verlangt
Plane die Steuer so ein, dass sie zum Bescheid verfügbar ist, denn die Unbedenklichkeitsbescheinigung hängt daran. Steuerschuldner sind beide Vertragsparteien, deshalb kann sich das Finanzamt notfalls auch an den Verkäufer halten. Wer den Bescheid schickt, richtet sich nach dem Grundstück, nicht nach deinem Wohnsitzfinanzamt.
Was der Notar kostet
Für die Beurkundung kommt jeder deutsche Notar in Frage, der Ort spielt keine Rolle. Die Beurkundung kostet das Doppelte der vollen Gebühr aus Tabelle B, Vollzug und Betreuung je die Hälfte. Beim Grundbuchamt kosten Vormerkung 0,5 und Eigentumsumschreibung 1,0, jeweils aus dem Kaufpreis.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung steht die Bescheinigung des Finanzamts. Sie setzt voraus, dass die Steuer bezahlt oder sichergestellt ist. Plane die Steuer so ein, dass sie zum Bescheid verfügbar ist.
Für diese Städte gilt derselbe Satz
Auf den Stadtseiten ist der Rechner bereits auf 3,5 % eingestellt:
900.000 € in Bayern1.000.000 € in allen Ländern
Häufige Fragen
Was kosten Notar und Grundbuch bei 1.000.000 €?
12.292 € einschließlich Grundschuld über 800.000 €. Kaufst du bar, sind es 9.018 €.
Wie viel Eigenkapital brauche ich bei 1.000.000 € in Bayern?
Mindestens die Nebenkosten, also 47.292 € ohne oder 82.992 € mit Makler. Viele Banken erwarten zusätzlich einen Anteil am Kaufpreis.
Welcher Anteil des Kaufpreises geht bei 1.000.000 € für Nebenkosten drauf?
Je nach Makler zwischen 4,7 % und 8,3 %.
Quellen und Stand
Rechtsstand geprüft: 11.10.2026
- GrEStG (gesetze-im-internet.de)
- GNotKG mit Kostenverzeichnis (gesetze-im-internet.de)
- § 656c BGB (gesetze-im-internet.de)
Recherche und Pflege: Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.