Beispielrechnung · Sachsen · 5,5 %

Immobilie für 400.000 € in Sachsen kaufen: was dazukommt

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Kaufnebenkosten gesamt27.712 €6,93 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer 5,5 %22.000 €Sachsen

Notar und Grundbuch5.712 €1,43 % nach GNotKG

Maklerprovision0 €0 % Käuferanteil

Kaufpreis	400.000,00 €
Grunderwerbsteuer (5,5 % auf 400.000 €, abgerundet auf volle Euro)	22.000,00 €
Notar Kaufvertrag (brutto)	2.944,06 €
Notar Grundschuld (brutto)	930,88 €
Grundbuchamt (umsatzsteuerfrei)	1.837,50 €
Maklerprovision	0,00 €
Kaufnebenkosten	27.712,44 €
Gesamtkosten des Erwerbs	427.712,44 €

Rechenweg Schritt für Schritt

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG): 400.000 €. Davon 5,5 % ergibt 22.000,00 €, abgerundet auf volle Euro (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 22.000,00 €.
Volle Gebühr nach Tabelle B für 400.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG): bis 500 € = 15 €; über 500 bis 2.000 €: 3 × 4 € (je angefangene 500 €) = 12 €; über 2.000 bis 10.000 €: 8 × 6 € (je angefangene 1.000 €) = 48 €; über 10.000 bis 25.000 €: 5 × 8 € (je angefangene 3.000 €) = 40 €; über 25.000 bis 50.000 €: 5 × 10 € (je angefangene 5.000 €) = 50 €; über 50.000 bis 200.000 €: 10 × 27 € (je angefangene 15.000 €) = 270 €; über 200.000 bis 500.000 €: 7 × 50 € (je angefangene 30.000 €) = 350 €. Summe: 785,00 €. Jede Gebühr ist ein Vielfaches davon (2,0 / 1,0 / 0,5).
Volle Gebühr für die Grundschuld über 320.000 €: 635,00 €. Daraus folgen die 1,0-Gebühr für die Beurkundung (KV 21200) und die 1,0-Gebühr des Grundbuchamts (KV 14121).
Auslagen und Umsatzsteuer: Die Notargebühren erhöhen sich um Auslagen (Pauschale KV 32005, Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe). Auf Gebühren und Auslagen kommt 19 % Umsatzsteuer. Gerichtskosten des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.
Makler: 400.000 € × 0 % = 0,00 €. Bei Beauftragung durch beide Seiten müssen die Anteile gleich hoch sein (§ 656c BGB).

Notar: Kaufvertrag (Tabelle B, Geschäftswert = Kaufpreis, § 47 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21100	Beurkundung des Kaufvertrags	2,0	400.000 €	1.570,00 €
22110	Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung, Löschungsunterlagen)	0,5	400.000 €	392,50 €
22200	Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung)	0,5	400.000 €	392,50 €
22115	XML-Strukturdaten neben Vollzugsgebühr	0,1	400.000 €	78,50 €

Summe Gebühren	2.433,50 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 30 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	4,50 €
32011 Grundbuchabruf, 2 × 8,00 € (JVKostG Nr. 1151)	16,00 €
Netto	2.474,00 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	470,06 €
Notar brutto	2.944,06 €

Notar: Grundschuldbestellung (Geschäftswert = Nennbetrag, § 53 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21200	Beurkundung der Grundschuldbestellung mit Unterwerfung	1,0	320.000 €	635,00 €
22114	XML-Strukturdaten	0,2	320.000 €	125,00 €

Summe Gebühren	760,00 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 15 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	2,25 €
Netto	782,25 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	148,63 €
Notar brutto	930,88 €

Grundbuchamt (Gerichtskosten, Hauptabschnitt 4 KV GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
14150	Eintragung der Auflassungsvormerkung	0,5	400.000 €	392,50 €
14110	Eintragung als Eigentümer	1,0	400.000 €	785,00 €
14152	Löschung der Auflassungsvormerkung	fest		25,00 €
14121	Eintragung der Grundschuld	1,0	320.000 €	635,00 €

Bei 400.000 € Kaufpreis in Sachsen summieren sich Steuer, Notar und Grundbuch auf 27.712 €. Mit Makler werden daraus 41.992 €. Allein 22.000 € gehen als Grunderwerbsteuer (5,5 %) an das Finanzamt. 5.712 € kosten Beurkundung, Vollzug, Betreuung und Eintragungen zusammen.

Sachsen erhebt den Satz von 5,5 % seit dem 01.01.2023. Sachsen erhebt seit dem 1. Januar 2023 einen Satz von 5,5 %. Im günstigsten Land, Bayern, läge die Steuer bei 14.000 €, im teuersten Land bei 26.000 €. Wer über die Landesgrenze nach Bayern, Thüringen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg ausweicht, zahlt bei diesem Preis 14.000 € bis 26.000 € Steuer.

Bei 350.000 € wären es 24.325 €, bei 450.000 € 31.200 €, jeweils ohne Makler und mit Grundschuld über 80 %. Notar und Grundbuch wachsen langsamer als der Kaufpreis. Bei 400.000 € machen sie 1,43 % aus, bei 200.000 € wären es 1,64 %.

Fünf Varianten zu 400.000 €

Mit 10.000 € Inventar: 10.000 € Inventar mit eigenem Preis bringen 550 € weniger Grunderwerbsteuer, festgesetzt würden 21.450 €.
Grundschuld über den vollen Kaufpreis: Wird die Grundschuld auf 400.000 € statt 320.000 € bemessen, steigen Notar und Grundbuch um 329 €.
Mit Makler: Mit hälftig geteilter Provision von 7,14 % kommen 14.280 € hinzu, zusammen 41.992 €.
Eigenkapital mit Puffer: Wer zu den Nebenkosten noch 10 % des Kaufpreises einbringt, braucht 67.712 € eigene Mittel.

Steuer, Finanzamt, Fälligkeit

5,5 % ist der Wert, den Sachsen auf Grundlage seiner Gesetzgebungskompetenz für die Grunderwerbsteuer festgelegt hat. Eine eigene Steuererklärung brauchst du nicht, die Anzeige des Notars genügt dem Finanzamt. Die Zahlungsfrist von einem Monat beginnt mit der Bekanntgabe, Säumniszuschläge fallen bei Verspätung an.

Grundschuld und Finanzierung

Notar und Grundbuchamt berechnen die Grundschuld unabhängig vom Kaufvertrag. Je höher sie ausfällt, desto teurer wird sie, allerdings degressiv. Bei 320.000 € fallen dafür etwa 1.566 € an, Umsatzsteuer auf den Notaranteil eingerechnet.

Nebenkosten und Eigenkapital

Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit. Bei einem Kauf über 400.000 € sind das ohne Makler 27.712 €. Je mehr du darüber hinaus einbringst, desto günstiger werden üblicherweise die Zinsen.

Für diese Städte gilt derselbe Satz

Dieselbe Rechnung gilt für jede Stadt in Sachsen, zum Beispiel:

Leipzig Görlitz Plauen Dresden Chemnitz Zwickau

350.000 € in Sachsen 450.000 € in Sachsen 400.000 € in allen Ländern

Häufige Fragen

Welches Eigenkapital ist bei 400.000 € in Sachsen sinnvoll?

Als Untergrenze 27.712 €. Mit 10 % Eigenanteil am Kaufpreis wären es 67.712 €.

Wie hoch sind die Notarkosten bei 400.000 € Kaufpreis?

5.712 € mit Grundschuld über 320.000 €, Vollzug, Betreuung, Auslagen und Umsatzsteuer. Ohne Grundschuld 4.147 €.

Wie viel Grunderwerbsteuer zahle ich bei 400.000 € in Sachsen?

Das Finanzamt setzt 22.000 € fest, 5,5 % von 400.000 €.

Quellen und Stand

Rechtsstand geprüft: 11.10.2026

Recherche und Pflege: Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.

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