Notarkosten beim Hauskauf: Gebühren nach GNotKG verstehen
Notarkosten wirken auf den ersten Blick undurchsichtig: Eine Rechnung mit fünf oder sechs Gebühren, Nummern wie 21100 oder 22200, dazu Auslagen und Umsatzsteuer. Tatsächlich folgt jede Zeile einer festen Regel aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Wer das System einmal verstanden hat, kann die Rechnung in wenigen Minuten selbst nachprüfen. Dieser Beitrag erklärt den Aufbau, rechnet ein Beispiel vollständig durch und zeigt, welche Tätigkeiten zusätzliche Gebühren auslösen.
Gesetzliche Gebühren statt Honorar
Notare sind unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes. Ihre Vergütung ist im GNotKG abschließend geregelt, Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam (§ 125 GNotKG). Ein Notar darf also weder Rabatt geben noch einen Aufschlag verlangen. Für dich bedeutet das: Den Notar kannst du nach Erreichbarkeit, Termin und Erklärungsbereitschaft wählen, der Preis ist überall derselbe.
Unterschiede entstehen nur, wenn ein Notar mehr Tätigkeiten übernimmt. Holt er zusätzliche Genehmigungen ein oder überwacht er Treuhandauflagen mehrerer Banken, fallen entsprechende Gebühren an. Das ist keine Willkür, sondern folgt aus dem Kostenverzeichnis.
Geschäftswert und Tabelle B
Jede Wertgebühr hat zwei Zutaten: den Geschäftswert und den Gebührensatz. Beim Kauf ist der Geschäftswert der Kaufpreis (§ 47 GNotKG), bei der Grundschuld ihr Nennbetrag (§ 53). Aus dem Geschäftswert liest man in der Tabelle B die volle Gebühr ab. Sie beginnt bei 15 Euro für Werte bis 500 Euro und steigt in Stufen, zwischen 200.000 und 500.000 Euro etwa um 50 Euro je angefangene 30.000 Euro.
Für 300.000 Euro ergibt sich eine volle Gebühr von 635 Euro, für 400.000 Euro 785 Euro, für 1.000.000 Euro 1.735 Euro. Der Gebührensatz aus dem Kostenverzeichnis sagt, wie viele volle Gebühren eine Tätigkeit kostet. Weil die Tabelle langsamer steigt als der Wert, sinkt der prozentuale Anteil der Notarkosten mit wachsendem Kaufpreis.
Die typischen Gebühren beim Kauf
Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet nach KV 21100 eine 2,0-Gebühr, mindestens 120 Euro. Die Vollzugsgebühr nach KV 22110 beträgt 0,5. Sie entsteht, wenn der Notar Erklärungen oder Bescheinigungen anfordert und prüft, etwa die Vorkaufsrechtsbescheinigung der Gemeinde, die Löschungsbewilligung der Verkäuferbank oder die Zustimmung eines WEG-Verwalters. Die Betreuungsgebühr nach KV 22200 beträgt ebenfalls 0,5, typischerweise für die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit und die Überwachung der Eigentumsumschreibung.
Für die elektronische Übermittlung an das Grundbuch erzeugt der Notar XML-Strukturdaten. Daneben steht eine Vollzugsgebühr, deshalb gilt KV 22115 mit 0,1, höchstens 125 Euro. Die Grundschuld beurkundet der Notar gesondert nach KV 21200 mit 1,0, mindestens 60 Euro, hier meist mit XML-Gebühr nach KV 22114 von 0,2, höchstens 125 Euro.
Auslagen und Umsatzsteuer
Neben Gebühren berechnet der Notar Auslagen. Die wichtigste ist die Pauschale für Post und Telekommunikation nach KV 32005: 20 Prozent der Gebühren, höchstens 20 Euro je Verfahren. Bei Kaufpreisen ab wenigen zehntausend Euro ist das praktisch immer der Höchstbetrag. Dazu kommen Dokumentenpauschalen von 0,15 Euro je Seite für Ausfertigungen und Kopien sowie die Abrufgebühren für das elektronische Grundbuch, 8 Euro je Abruf nach dem Justizverwaltungskostengesetz.
Auf Gebühren und Auslagen kommt die Umsatzsteuer, derzeit 19 Prozent (KV 32014). Sie macht bei einem durchschnittlichen Kauf mehrere hundert Euro aus.
Beispiel: 400.000 Euro in Hessen
Kaufpreis 400.000 Euro, volle Gebühr 785 Euro. Beurkundung 2,0 ergibt 1.570 Euro, Vollzug und Betreuung je 392,50 Euro, XML-Daten 0,1 ergeben 78,50 Euro. Die Gebühren summieren sich auf 2.433,50 Euro. Mit Pauschale von 20 Euro, Dokumentenpauschale von 4,50 Euro für 30 Seiten und zwei Grundbuchabrufen von zusammen 16 Euro sind es netto 2.474 Euro, brutto 2.944,06 Euro.
Die Grundschuld über 320.000 Euro hat eine volle Gebühr von 635 Euro. Beurkundung 635 Euro, Die XML-Daten mit 0,2 ergäben 127 Euro und werden auf den Höchstbetrag von 125 Euro gekappt. Mit Pauschale und Kopien sind es brutto 930,88 Euro. Notar insgesamt also rund 3.875 Euro.
Was zusätzliche Gebühren auslöst
Wird der Kaufpreis über ein Notaranderkonto abgewickelt, kostet jede Auszahlung eine 1,0-Gebühr aus dem ausgezahlten Betrag. Das ist teuer und nur zulässig, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Treuhandaufträge von Banken, die nicht am Vertrag beteiligt sind, lösen eine Treuhandgebühr von 0,5 aus, meist aus dem Ablösebetrag. Sie betrifft in der Regel die Lastenfreistellung und damit den Verkäufer.
Termine außerhalb der üblichen Zeiten auf Wunsch der Beteiligten, Beurkundungen außerhalb der Geschäftsstelle oder fremdsprachige Urkunden kosten Zusatzgebühren. Ein Entwurf, der nicht beurkundet wird, kann eine Entwurfsgebühr auslösen. Frag im Zweifel vorher, welche Tätigkeiten der Notar für nötig hält.
Notarkosten im Verhältnis zum Kaufpreis
Weil die Tabelle B degressiv ist, sinkt der Anteil der Notarkosten mit steigendem Kaufpreis. Bei 200.000 Euro kosten Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung und XML-Daten brutto etwa 1.650 Euro, das sind gut 0,8 Prozent. Bei 600.000 Euro sind es rund 4.090 Euro, knapp 0,7 Prozent. Die oft zitierte Faustformel von 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch zusammen ist deshalb nur eine grobe Orientierung.
Der Effekt ist bei der Grundschuld ähnlich. Eine Grundschuld über 160.000 Euro kostet beim Notar rund 570 Euro, eine über 480.000 Euro knapp 1.290 Euro. Der dreifache Betrag kostet also nur gut das Doppelte.
Wer die Notarkosten trägt
Gesetzlich haften alle, die Erklärungen abgegeben haben, als Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag wird das fast immer anders verteilt: Der Käufer trägt die Kosten der Beurkundung, des Vollzugs, der Betreuung und der Grundschuld. Der Verkäufer trägt die Kosten der Lastenfreistellung, also für Löschungsbewilligungen und Treuhandaufträge seiner Bank.
Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an den Verkäufer halten. In der Praxis kommt das selten vor, weil die Eigentumsumschreibung ohnehin an mehreren Voraussetzungen hängt und der Notar die Abwicklung steuert.
Die Rechnung selbst nachprüfen
Nimm dir die Kostenberechnung und gehe sie Zeile für Zeile durch. Erstens: Stimmt der Geschäftswert? Beim Kaufvertrag muss der Kaufpreis stehen, bei der Grundschuld ihr Nennbetrag. Zweitens: Passt der Satz zur Nummer? 21100 hat 2,0, 22110 und 22200 haben je 0,5, 21200 hat 1,0. Drittens: Ist die volle Gebühr für den Wert richtig abgelesen? Der Notar- und Grundbuchkosten-Rechner leitet sie Stufe für Stufe her.
Viertens: Sind die Auslagen plausibel? Die Pauschale nach 32005 darf 20 Euro je Verfahren nicht überschreiten. Fünftens: Ist die Umsatzsteuer auf die richtige Summe berechnet? Wenn alle fünf Punkte stimmen, ist die Rechnung korrekt. Abweichungen erklären sich fast immer durch zusätzliche Tätigkeiten, nach denen du fragen kannst.
Wann die Rechnung kommt
Die Notarrechnung, im Gesetz Kostenberechnung genannt, kommt meist kurz nach der Beurkundung. Sie muss die Gebührenvorschriften, die Nummern des Kostenverzeichnisses, den Geschäftswert und die Beträge enthalten (§ 19 GNotKG). Eine Rechnung ohne diese Angaben ist nicht ordnungsgemäß. Hältst du eine Position für falsch, kannst du die Kostenberechnung durch das Landgericht überprüfen lassen. Vorher lohnt fast immer ein freundlicher Anruf beim Notariat.
Selbst rechnen
Mit dem Notar- und Grundbuchkosten-Rechner rechnest du deinen Fall mit vollständigem Rechenweg nach.
Häufige Fragen
Was kostet der Notar bei 300.000 Euro Kaufpreis?
Für Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung und XML-Daten rund 2.390 Euro brutto. Mit einer Grundschuld über 240.000 Euro kommen etwa 790 Euro hinzu.
Kann ich Notarkosten sparen, indem ich einen günstigeren Notar wähle?
Nein. Alle Notare rechnen nach demselben Gesetz, Rabatte sind verboten.
Warum zahle ich Umsatzsteuer beim Notar, aber nicht beim Grundbuchamt?
Notare sind umsatzsteuerpflichtig, das Grundbuchamt ist eine Behörde. Gerichtskosten tragen keine Umsatzsteuer.
Ist die Vollzugsgebühr vermeidbar?
Kaum. Sie entsteht, sobald der Notar Genehmigungen, Bescheinigungen oder Löschungsunterlagen anfordert, und das ist beim Kauf fast immer nötig.
Welche Nummer hat die Beurkundungsgebühr für einen Kaufvertrag?
KV 21100, 2,0 der vollen Gebühr nach Tabelle B, mindestens 120 Euro.
Muss ich die Notarkosten vor dem Termin bezahlen?
Nein. Die Kostenberechnung kommt nach der Beurkundung, gezahlt wird auf Rechnung.
Redaktion
Recherchiert und geprüft von der Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Rechtsfragen belegen wir mit Fundstelle, Beträge rechnen wir mit denselben Formeln wie die Rechner. Fehler gefunden? Schreib uns.