Maklerprovision seit 2020: So funktioniert das Teilungsprinzip
Bis Ende 2020 konnten Verkäufer in vielen Regionen die gesamte Maklerprovision auf den Käufer abwälzen. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser ein neues Recht: Wer den Makler gemeinsam beauftragt, zahlt gleich viel, und wer ihn allein beauftragt hat, kann höchstens die Hälfte weitergeben. Die Regeln schützen Käufer, haben aber Grenzen. Dieser Beitrag erklärt, wann sie greifen, wie die Rechnung aussieht und was du vor der Unterschrift prüfen solltest.
Wann ein Makler Provision verdient
Ein Makler hat Anspruch auf Provision, wenn der Kaufvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB). Voraussetzung ist ein Maklervertrag. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser muss er seit 2020 in Textform geschlossen werden, eine E-Mail genügt. Ein bloßes Exposé mit Provisionshinweis reicht nicht, solange du nicht erkennbar zustimmst.
Die Provision wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag wirksam geschlossen ist. Platzt der Kauf vorher, schuldest du nichts. Die Höhe ist gesetzlich nicht geregelt. Regional haben sich unterschiedliche Größenordnungen eingebürgert, verbindlich ist keine davon.
Für welche Käufe das Teilungsprinzip gilt
Die §§ 656a bis 656d BGB gelten für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Käufer Verbraucher ist. Als Einfamilienhaus zählen auch Häuser mit Einliegerwohnung. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeobjekte und Käufe durch Unternehmen gilt die Regel nicht.
In diesen Fällen bleibt die Verteilung frei vereinbar. Ein Verkäufer kann die volle Provision weiterhin dem Käufer auferlegen. Prüfe deshalb bei einem Zweifamilienhaus oder einem Baugrundstück besonders genau, was im Maklervertrag steht.
Doppeltätigkeit: beide zahlen gleich viel
Häufig lässt sich der Makler von beiden Seiten beauftragen. Dann schreibt § 656c BGB vor, dass sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit dem Verkäufer, für ihn unentgeltlich zu arbeiten, kann er auch vom Käufer nichts verlangen. Erlässt er einer Seite nachträglich die Provision, wirkt das auch zugunsten der anderen. Ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam.
Beispiel: Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 7,14 Prozent Gesamtprovision brutto zahlt jede Seite 3,57 Prozent, also 14.280 Euro. Darin stecken jeweils 2.280 Euro Umsatzsteuer.
Nur der Verkäufer hat beauftragt
Hat allein der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er dich im Kaufvertrag verpflichten, einen Teil der Provision zu übernehmen. § 656d BGB begrenzt das: Der Verkäufer muss mindestens denselben Betrag selbst zahlen, du also höchstens die Hälfte. Außerdem wird dein Anteil erst fällig, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Teil bezahlt hat.
Diese Regel schützt dich davor, die Provision zu zahlen, während der Verkäufer seinen Anteil schuldig bleibt. Lass dir den Nachweis vorlegen, bevor du überweist.
Nur der Käufer hat beauftragt
Beauftragst du einen Makler, für dich eine Immobilie zu suchen, schuldest du die vereinbarte Provision allein. Das Teilungsprinzip verhindert nicht, dass ein Suchauftrag vollständig vom Auftraggeber bezahlt wird. Eine Weitergabe an den Verkäufer ist nur unter den Bedingungen des § 656d BGB möglich, der Verkäufer muss also zustimmen.
Suchaufträge sind seltener, aber sinnvoll, wenn der Markt eng ist und du Zugang zu Objekten vor deren Veröffentlichung suchst. Vereinbare klar, wann die Provision anfällt und ob sie auch bei Objekten gilt, die du selbst findest.
Provision und Grunderwerbsteuer
Zahlt der Käufer die Provision aufgrund eines eigenen Maklervertrags, gehört sie nicht zur Gegenleistung für das Grundstück und erhöht die Grunderwerbsteuer nicht. Anders kann es aussehen, wenn du im Kaufvertrag eine Provisionsschuld übernimmst, die eigentlich der Verkäufer hat. Dann kann das Finanzamt die übernommene Zahlung als zusätzliche Gegenleistung werten.
Die Gestaltung des Kaufvertrags ist an dieser Stelle also nicht nur eine Formalie. Sprich die Formulierung mit dem Notar ab, wenn ein Teil der Verkäuferprovision auf dich übergehen soll.
Umsatzsteuer in der Provision
Makler sind in aller Regel umsatzsteuerpflichtig. Angaben in Exposés und Verträgen beziehen sich meist auf Bruttowerte. 3,57 Prozent brutto entsprechen 3 Prozent netto zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer, 7,14 Prozent brutto entsprechen 6 Prozent netto. Als privater Käufer kannst du die Umsatzsteuer nicht abziehen, für dich zählt der Bruttobetrag.
Achte darauf, ob ein Prozentwert netto oder brutto gemeint ist. Bei 500.000 Euro Kaufpreis macht der Unterschied zwischen 3 und 3,57 Prozent 2.850 Euro aus.
Typische Streitpunkte
Häufig wird gestritten, ob überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen ist. Seit 2020 hilft die Textform: Ohne Erklärung in Textform kein wirksamer Vertrag. Ein zweiter Streitpunkt ist die Ursächlichkeit. Kanntest du das Objekt schon aus anderer Quelle, kann der Anspruch entfallen. Teile das dem Makler sofort mit, wenn er dir ein bekanntes Objekt anbietet.
Ein dritter Punkt ist die wirtschaftliche Gleichwertigkeit. Kaufst du am Ende ein anderes Objekt desselben Verkäufers oder zu deutlich anderen Bedingungen, kann der Anspruch fraglich sein. Die Rechtsprechung dazu ist umfangreich und einzelfallbezogen.
Ein Fall mit Zahlen
Eine Eigentumswohnung kostet 360.000 Euro. Der Makler arbeitet für beide Seiten und hat mit jeder Partei 3,57 Prozent vereinbart. Du zahlst 12.852 Euro, der Verkäufer ebenso viel. Senkt der Makler dem Verkäufer nachträglich die Provision auf 2,5 Prozent, gilt das automatisch auch für dich, du zahlst dann nur noch 9.000 Euro.
Anders der zweite Fall: Der Verkäufer hat den Makler allein beauftragt und 5,95 Prozent vereinbart, also 21.420 Euro. Im Kaufvertrag übernimmst du die Hälfte, 10.710 Euro. Fällig wird dein Anteil erst, wenn der Verkäufer seine 10.710 Euro nachweislich an den Makler gezahlt hat. Mehr als die Hälfte darf er dir nicht auferlegen.
Checkliste vor der Unterschrift
Prüfe, ob das Objekt eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist und du als Verbraucher kaufst. Lies, wer den Makler beauftragt hat und ob die Provision als Netto- oder Bruttowert angegeben ist. Achte darauf, dass der Maklervertrag in Textform vorliegt und keine Vorkenntnisklausel dich benachteiligt. Kläre, ob der Makler für den Verkäufer tätig ist und mit ihm dieselbe Provision vereinbart hat.
Frage schließlich, ob der Verkäufer seine Provision schon gezahlt hat oder wann er sie zahlt, falls ein Anteil auf dich übergehen soll. Mit diesen Punkten vermeidest du die häufigsten Streitfälle.
Verhandeln und vergleichen
Weil die Höhe frei ist, lohnt sich Verhandeln, und zwar vor der Unterschrift unter den Maklervertrag. Danach ist der Spielraum gering. Bei Doppeltätigkeit muss jede Reduzierung für beide Seiten gelten, das kann den Verkäufer zu einem Verbündeten machen.
Vergleiche auch Objekte ohne Makler. Gerade bei teureren Immobilien macht die Provision einen fünfstelligen Betrag aus, der sich nicht finanzieren lässt und vollständig aus Eigenkapital kommen muss. Der Maklerprovision-Rechner zeigt dir für jede Konstellation deinen Anteil und die enthaltene Umsatzsteuer.
Selbst rechnen
Mit dem Maklerprovision-Rechner rechnest du deinen Fall mit vollständigem Rechenweg nach.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hauskauf?
Gesetzlich ist keine Höhe festgelegt. Verbreitet sind regional unterschiedliche Gesamtprovisionen, die bei Wohnungen und Einfamilienhäusern hälftig geteilt werden.
Muss ich als Käufer die gesamte Provision zahlen?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nur, wenn du den Makler allein beauftragt hast. Sonst höchstens die Hälfte und nie mehr als der Verkäufer.
Gilt das Teilungsprinzip für Grundstücke?
Nein. Für unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gilt es nicht.
Wann ist die Maklerprovision fällig?
Mit Abschluss des wirksamen Kaufvertrags. Ein vom Verkäufer weitergegebener Anteil erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat.
Ist eine E-Mail als Maklervertrag ausreichend?
Ja. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser verlangt § 656a BGB Textform, eine E-Mail erfüllt sie.
Kann der Makler nach dem Kauf mehr verlangen als vereinbart?
Nein. Maßgeblich ist der Maklervertrag. Bei Doppeltätigkeit muss die Provision für beide Seiten gleich hoch sein, eine nachträgliche Erhöhung nur für eine Seite wäre unwirksam.
Zählt die Maklerprovision zum Eigenkapitalbedarf?
Ja. Banken finanzieren die Provision in der Regel nicht mit, sie gehört wie Steuer, Notar und Grundbuch zu den Nebenkosten, die du aus eigenen Mitteln zahlst.
Redaktion
Recherchiert und geprüft von der Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Rechtsfragen belegen wir mit Fundstelle, Beträge rechnen wir mit denselben Formeln wie die Rechner. Fehler gefunden? Schreib uns.