Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: alle Posten im Überblick
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt nie nur den Kaufpreis. Das Finanzamt verlangt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt stellen Gebühren in Rechnung, und ist ein Makler beteiligt, kommt dessen Provision hinzu. Zusammen ergibt das schnell fünfstellige Beträge, die Banken in der Regel nicht finanzieren. Dieser Überblick erklärt jeden Posten mit seiner Rechtsgrundlage, zeigt an einem durchgerechneten Beispiel, wie sich die Summe zusammensetzt, und nennt die Stellen, an denen du tatsächlich Einfluss hast.
Die drei großen Blöcke
Kaufnebenkosten bestehen im Kern aus drei Blöcken. Der erste ist die Grunderwerbsteuer, eine Landessteuer, deren Satz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Der zweite sind die Kosten für Notar und Grundbuchamt. Sie folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und machen bei üblichen Kaufpreisen zusammen etwa 1,3 bis 2 Prozent aus. Der dritte Block ist die Maklerprovision, die nur anfällt, wenn ein Makler beteiligt ist, und deren Höhe frei verhandelt wird.
Die Gewichte sind sehr ungleich verteilt. Die Steuer ist fast immer der größte Posten, die Maklerprovision kann ähnlich hoch ausfallen, die Gebühren von Notar und Grundbuch sind deutlich kleiner. Daraus folgt eine einfache Prioritätenliste: Bei der Steuer entscheidet das Bundesland, beim Makler deine Verhandlung oder die Wahl eines Objekts ohne Provision, bei den Gebühren nur die Höhe des Kaufpreises und der Grundschuld.
Grunderwerbsteuer: Satz des Landes, Basis Kaufpreis
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung, beim Kauf also nach dem Kaufpreis einschließlich der Leistungen, die du zusätzlich übernimmst. Der Satz hängt davon ab, wo das Grundstück liegt. Bayern erhebt den Bundessatz von 3,5 Prozent, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein verlangen 6,5 Prozent. Die übrigen Länder liegen bei 5,0, 5,5 oder 6,0 Prozent. Das Gesetz schreibt vor, die Steuer auf volle Euro abzurunden.
Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam, im Kaufvertrag übernimmt sie fast immer der Käufer. Den Bescheid schickt das Finanzamt, nachdem der Notar den Kauf angezeigt hat. Fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer einträgt.
Notar: Beurkundung, Vollzug, Betreuung
Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden, sonst ist er nichtig. Für die Beurkundung berechnet der Notar eine 2,0-Gebühr aus der Tabelle B des GNotKG, Geschäftswert ist der Kaufpreis. Bei 300.000 Euro beträgt die volle Gebühr 635 Euro, die Beurkundung kostet also 1.270 Euro. Hinzu kommen fast immer eine Vollzugsgebühr von 0,5, etwa für das Einholen der Vorkaufsrechtsbescheinigung der Gemeinde und der Löschungsunterlagen der Verkäuferbank, und eine Betreuungsgebühr von 0,5 für die Fälligkeitsmitteilung und die Überwachung der Umschreibung.
Kleinere Posten sind die Gebühr für XML-Strukturdaten, die Pauschale für Post und Telekommunikation von höchstens 20 Euro, Dokumentenpauschalen und Grundbuchabrufe. Auf alles kommen 19 Prozent Umsatzsteuer. Finanzierst du, beurkundet der Notar zusätzlich die Grundschuld mit einer 1,0-Gebühr aus deren Nennbetrag. Verhandeln lässt sich bei Notaren nichts, das Gesetz verbietet Gebührenvereinbarungen.
Grundbuchamt: Vormerkung, Eigentum, Grundschuld
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht trägt zuerst die Auflassungsvormerkung ein, die deinen Anspruch auf Übereignung sichert. Das kostet eine 0,5-Gebühr aus dem Kaufpreis. Nach Zahlung des Kaufpreises folgt die Eintragung als Eigentümer mit 1,0, anschließend die Löschung der Vormerkung für pauschal 25 Euro. Die Grundschuld deiner Bank kostet eine weitere 1,0-Gebühr aus ihrem Nennbetrag.
Diese Gerichtskosten tragen keine Umsatzsteuer und kommen als eigene Rechnungen des Amtsgerichts, meist einige Wochen nach der jeweiligen Eintragung. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 240.000 Euro Grundschuld summieren sie sich auf 1.512,50 Euro.
Makler: frei verhandelbar, aber fair geteilt
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit dem 23. Dezember 2020 das Teilungsprinzip. Beauftragen Käufer und Verkäufer denselben Makler, müssen beide gleich viel zahlen. Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf er dir höchstens die Hälfte der Provision auferlegen, und dein Anteil wird erst fällig, wenn er seinen bezahlt hat. Eine bestimmte Höhe schreibt das Gesetz nicht vor. Weil Makler fast immer umsatzsteuerpflichtig sind, enthalten Bruttowerte wie 3,57 Prozent bereits 19 Prozent Umsatzsteuer auf 3 Prozent netto.
Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt das Teilungsprinzip nicht. Dort kann die Provision auch vollständig dem Käufer auferlegt werden. Lies den Maklervertrag deshalb vor der Besichtigung, nicht erst vor dem Notartermin.
Ein Beispiel durchgerechnet
Nimm eine Wohnung in Nordrhein-Westfalen für 350.000 Euro, finanziert mit einer Grundschuld über 280.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 Prozent, also 22.750 Euro. Der Notar berechnet für Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung und XML-Daten 2.123,50 Euro Gebühren, mit Auslagen und Umsatzsteuer 2.575,16 Euro. Die Grundschuld kostet beim Notar 861,86 Euro. Das Grundbuchamt verlangt für Vormerkung, Eigentum, Löschung und Grundschuld 1.637,50 Euro.
Ohne Makler ergibt das 27.824,52 Euro, knapp 8 Prozent des Kaufpreises. Mit einem Käuferanteil von 3,57 Prozent kämen 12.495 Euro hinzu, insgesamt also über 40.000 Euro. Derselbe Kauf in Bayern würde 9.000 Euro weniger Steuer kosten, die Gebühren wären identisch.
Wie sich die Nebenkosten mit dem Kaufpreis verändern
Steuer und Makler wachsen proportional zum Kaufpreis: Doppelter Preis, doppelte Steuer. Notar und Grundbuch wachsen langsamer, weil die Tabelle B degressiv verläuft. Bei 200.000 Euro machen Notar und Grundbuch mit Grundschuld über 80 Prozent rund 1,6 Prozent des Kaufpreises aus, bei 1.000.000 Euro deutlich unter 1,3 Prozent. In Summe sinkt der Prozentsatz der Nebenkosten mit steigendem Preis daher leicht, bleibt aber vom Steuersatz dominiert.
Für die Planung heißt das: Eine Faustformel wie zehn Prozent ist bei günstigen Objekten in Ländern mit niedrigem Satz zu hoch und bei teuren Objekten mit Makler in Ländern mit 6,5 Prozent eher zu niedrig. Rechne lieber konkret mit deinem Kaufpreis, deinem Bundesland und deiner geplanten Grundschuld.
Wann welche Rechnung kommt
Die Nebenkosten fallen nicht auf einen Schlag an. Kurz nach dem Notartermin kommt die Kostenberechnung des Notars. Einige Wochen später folgen die Rechnung des Grundbuchamts für die Vormerkung und, wenn bereits eingetragen, für die Grundschuld. Etwa zur selben Zeit schickt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid, zahlbar innerhalb eines Monats. Die Maklerprovision ist mit Abschluss des Kaufvertrags fällig.
Nach der Kaufpreiszahlung und der Eigentumsumschreibung folgt die letzte Rechnung des Grundbuchamts für die Eintragung als Eigentümer und die Löschung der Vormerkung. Zwischen Notartermin und letzter Rechnung liegen typischerweise zwei bis sechs Monate. Halte das Geld für alle Posten bereit, bevor du unterschreibst.
Wo du ansetzen kannst
Beim Makler hast du den größten Hebel: Objekte ohne Provision, Verhandlung vor Unterschrift des Maklervertrags oder ein klar begrenzter Anteil. Bei der Steuer helfen nur die gesetzlichen Wege, vor allem der gesonderte Ausweis von mitverkauftem Inventar zum Zeitwert. Bei Notar und Grundbuch beeinflusst du nur die Höhe der Grundschuld. Eine Grundschuld in Höhe des tatsächlich benötigten Darlehens statt einer großzügigen Reserve spart Gebühren, nimmt dir aber Spielraum für spätere Nachfinanzierungen.
Alles andere, also Satz, Gebührentabelle und Kostenverzeichnis, steht fest. Genau deshalb lassen sich Kaufnebenkosten so präzise vorausberechnen.
Was nicht zu den Kaufnebenkosten zählt
Nicht eingerechnet sind Ausgaben, die kein Gesetz festlegt oder die erst nach dem Kauf entstehen: ein Gutachter für die Bausubstanz, Bereitstellungszinsen der Bank, Umzug, Renovierung, neue Küche. Laufende Kosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Hausgeld beginnen mit dem Besitzübergang. Die Kosten für die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers trägt nach üblicher Vertragsgestaltung der Verkäufer, weil er dir ein lastenfreies Grundstück schuldet.
Für die Budgetplanung lohnt es sich trotzdem, diese Posten getrennt aufzuschreiben. Sie fallen zeitlich oft genau dann an, wenn auch Steuer und Notarrechnung kommen.
Selbst rechnen
Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner rechnest du deinen Fall mit vollständigem Rechenweg nach.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent Kaufnebenkosten sind normal?
Ohne Makler je nach Bundesland etwa 5 bis 8 Prozent des Kaufpreises, mit Makler häufig 8 bis 12 Prozent. Den Ausschlag geben der Steuersatz des Landes und die Frage, ob eine Provision anfällt.
Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?
Einige Banken finanzieren über 100 Prozent des Kaufpreises, in der Regel zu höheren Zinsen und nur bei sehr guter Bonität. Üblich ist, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen.
Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?
Gesetzlich haften beide Seiten, im Kaufvertrag übernimmt aber fast immer der Käufer die Kosten von Beurkundung und Eintragung. Die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer.
Sind Kaufnebenkosten in jedem Bundesland gleich?
Notar und Grundbuch kosten überall gleich viel. Unterschiedlich ist nur die Grunderwerbsteuer, die zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt.
Redaktion
Recherchiert und geprüft von der Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Rechtsfragen belegen wir mit Fundstelle, Beträge rechnen wir mit denselben Formeln wie die Rechner. Fehler gefunden? Schreib uns.