Grunderwerbsteuer sparen: legale Wege und ihre Grenzen
Bei Steuersätzen bis 6,5 Prozent ist die Grunderwerbsteuer oft höher als alle anderen Nebenkosten zusammen. Entsprechend groß ist die Versuchung, sie zu drücken. Einige Wege sind gesetzlich vorgesehen, andere sind riskant oder schlicht unzulässig. Dieser Beitrag sortiert die Möglichkeiten nach ihrer Belastbarkeit und rechnet jeweils durch, was sie bringen.
Bewegliches Inventar gesondert ausweisen
Der bekannteste Weg ist die Aufteilung des Kaufpreises. Bewegliche Gegenstände gehören nicht zum Grundstück. Werden sie mitverkauft und im Vertrag mit eigenem Preis ausgewiesen, zählt dieser Anteil nicht zur Bemessungsgrundlage. Typisch sind Einbauküchen, Möbel, abnehmbare Markisen, Gartengeräte oder ein Heizölvorrat.
Die Ersparnis entspricht dem Inventarwert mal Steuersatz. Bei 10.000 Euro Inventar sind das in Bayern 350 Euro, in Nordrhein-Westfalen 650 Euro. Der Wert muss dem Zeitwert entsprechen. Eine zehn Jahre alte Küche ist nicht mehr den Neupreis wert, und das Finanzamt darf überhöhte Werte korrigieren. Rechnungen, Fotos und eine Liste im Vertrag stützen die Angaben.
Was nicht als Inventar zählt
Wesentliche Bestandteile des Gebäudes lassen sich nicht herausrechnen. Dazu gehören fest eingebaute Teile wie Heizung, Fenster, Türen, Bäder, Einbauschränke, die genau für einen Raum angefertigt und fest verbunden wurden, oder ein gemauerter Kamin. Auch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach kann je nach Einbau zum Gebäude gehören.
Bei Eigentumswohnungen ist der Anteil an der Erhaltungsrücklage kein Inventar. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Rücklage zum Vermögen der Eigentümergemeinschaft gehört und nicht vom Verkäufer an den Käufer übertragen wird. Ein gesonderter Ausweis im Vertrag ändert daran nichts.
Befreite Erwerbe nutzen
Erwerbe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie sind steuerfrei. Wer eine Immobilie von den Eltern kauft oder sie dem eigenen Kind verkauft, zahlt keine Grunderwerbsteuer, auch wenn ein marktüblicher Preis fließt. Ebenso steuerfrei sind Schenkungen und Erbschaften, für die dann aber die Erbschaft- und Schenkungsteuer mit eigenen Freibeträgen gilt.
Geschwister sind ausgenommen. Wer seiner Schwester die Hälfte eines geerbten Hauses abkauft, zahlt Steuer auf den Kaufpreis, es sei denn, die Übertragung erfolgt im Rahmen der Teilung des Nachlasses unter Miterben. Dann greift wieder eine Befreiung.
Grundstück und Bau getrennt vergeben
Wer ein Grundstück kauft und erst später selbst und frei einen Bauunternehmer beauftragt, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Wer dagegen ein bebautes Grundstück oder ein Haus vom Bauträger kauft, zahlt sie auf den Gesamtpreis. Der Unterschied kann bei Neubauten erheblich sein.
Die Grenze zieht die Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ist der Käufer beim Grundstückskauf schon an ein bestimmtes Bauvorhaben eines mit dem Verkäufer verbundenen Anbieters gebunden, kann die Bauleistung in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden, selbst wenn es zwei getrennte Verträge gibt. Die Trennung muss also echt sein.
Rückabwicklung innerhalb von zwei Jahren
Platzt ein Kauf, weil etwa die Finanzierung scheitert oder beide Seiten den Vertrag aufheben, setzt das Finanzamt die Steuer auf Antrag nicht fest oder hebt den Bescheid auf, wenn die Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren erfolgt (§ 16 GrEStG). Das ist kein Sparmodell, aber ein wichtiger Schutz.
Der Antrag muss gestellt werden, das Finanzamt wird nicht von selbst tätig. Notar- und Grundbuchkosten, die bis dahin entstanden sind, werden nicht erstattet.
Was nicht funktioniert
Ein niedrigerer Kaufpreis im Vertrag und eine Zahlung unter der Hand sind Steuerhinterziehung. Zivilrechtlich ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nichtig, der tatsächlich gewollte ist nicht beurkundet. Bis zur Eintragung im Grundbuch steht der Käufer damit ohne wirksamen Vertrag da, und die strafrechtlichen Folgen bleiben ohnehin bestehen.
Auch überhöhte Inventarwerte sind keine Lösung. Wer eine gebrauchte Küche mit 30.000 Euro ansetzt, provoziert eine Prüfung und eine Korrektur, im Zweifel mit Zinsen. Solide ist, was sich belegen lässt.
Beispiel: Küche und Möbel in Hessen
Ein Haus in Hessen kostet 420.000 Euro. Die Verkäufer lassen eine vier Jahre alte Einbauküche und einige Möbel zurück. Gemeinsam setzen Käufer und Verkäufer für die Küche 9.000 Euro und für die Möbel 2.500 Euro an, belegt mit der Küchenrechnung und Fotos. Der Vertrag weist 408.500 Euro für das Grundstück und 11.500 Euro für das Inventar aus.
Ohne Aufteilung wären 6,0 Prozent von 420.000 Euro fällig, also 25.200 Euro. Mit Aufteilung sind es 6,0 Prozent von 408.500 Euro, also 24.510 Euro. Die Ersparnis beträgt 690 Euro. Notar und Grundbuch rechnen weiterhin mit 420.000 Euro.
Die Rolle des Notars
Der Notar beurkundet, was die Parteien vereinbaren, prüft aber nicht, ob ein Inventarwert angemessen ist. Er kann und wird dich darauf hinweisen, dass das Finanzamt die Werte prüfen darf. Die Liste der mitverkauften Gegenstände gehört in den Vertrag oder als Anlage dazu, damit der Inventarpreis eindeutig zugeordnet ist.
Wichtig ist auch die Gewährleistung. Für mitverkauftes Inventar wird sie im Kaufvertrag meist ebenso ausgeschlossen wie für das Gebäude. Prüfe Küche und Geräte deshalb vor dem Termin.
Vermietete Immobilien und Anteile
Bei vermieteten Objekten übernimmt der Käufer die Mietverträge kraft Gesetzes, denn Kauf bricht nicht Miete. Das ändert die Bemessungsgrundlage nicht. Anders ist es bei Zahlungen, die der Käufer zusätzlich für das Grundstück leistet, etwa die Übernahme von Schulden des Verkäufers. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer.
Wer einen Miteigentumsanteil kauft, zahlt Steuer nur auf den Preis für diesen Anteil. Kaufen Ehepartner gemeinsam, ist jeder Steuerschuldner für seinen Anteil, die Summe ändert sich dadurch nicht. Steuerlich günstiger wird ein Kauf nicht dadurch, dass er auf mehrere Personen verteilt wird.
Zeitpunkt bei Satzänderungen
Kündigt ein Land eine Erhöhung an, lohnt der Blick auf den Kalender. Maßgeblich ist, wann der Erwerbsvorgang verwirklicht wird, beim Kauf also in der Regel der Tag der Beurkundung. Wer vor dem Stichtag beurkundet, zahlt den alten Satz, auch wenn die Eigentumsumschreibung erst danach erfolgt. Bremen hat zum 1. Juli 2025 auf 5,5 Prozent erhöht, wer im Juni beurkundet hat, zahlte noch 5,0 Prozent.
Umgekehrt profitieren Käufer von Senkungen nur, wenn sie nach dem Stichtag beurkunden. Thüringen hat zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt. Das zeigt, dass sich Sätze in beide Richtungen bewegen können.
Rechnen lohnt sich
Die meisten legalen Wege bringen einige hundert bis wenige tausend Euro. Das ist nicht spektakulär, aber bares Geld, weil die Grunderwerbsteuer nicht finanziert wird und vollständig aus Eigenkapital kommt. Der Rechner Grunderwerbsteuer sparen zeigt dir, was dein Inventar bringt, und warnt, wenn der Anteil auffällig hoch wird.
Nicht vergessen: Der Notar rechnet weiterhin mit dem gesamten Kaufpreis, und viele Banken finanzieren nur den Grundstücksanteil. Das Inventar musst du dann aus eigenen Mitteln zahlen.
Selbst rechnen
Mit dem Rechner Grunderwerbsteuer sparen rechnest du deinen Fall mit vollständigem Rechenweg nach.
Häufige Fragen
Wie viel Inventar darf ich ansetzen?
So viel, wie es dem tatsächlichen Zeitwert entspricht. Eine feste Grenze steht nicht im Gesetz, das Finanzamt prüft die Plausibilität.
Spart Inventar auch Notarkosten?
Nein. Der Notar beurkundet den gesamten Vertrag, Geschäftswert ist der vollständige Kaufpreis.
Ist der Kauf von den Eltern steuerfrei?
Ja. Erwerbe von Verwandten in gerader Linie sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit, auch bei marktüblichem Preis.
Kann ich die Grunderwerbsteuer zurückbekommen, wenn der Kauf platzt?
Ja, auf Antrag, wenn der Vertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht wird und das Eigentum noch nicht übergegangen ist.
Kann ich eine Photovoltaikanlage als Inventar herausrechnen?
Das hängt vom Einbau ab. Ist die Anlage fest mit dem Gebäude verbunden und dient dessen Versorgung, kann sie zum Gebäude gehören. Eine pauschale Aussage ist nicht möglich.
Ist ein Kauf unter Wert eine Möglichkeit, Steuer zu sparen?
Ein bewusst zu niedrig beurkundeter Preis mit Zahlung unter der Hand ist Steuerhinterziehung. Ein echter, niedriger Preis zwischen Fremden ist dagegen zulässig, besteuert wird dann eben dieser Preis.
Hilft es, die Immobilie über eine Gesellschaft zu kaufen?
Für private Käufer selten. Anteilsübertragungen werden ab 90 Prozent innerhalb von zehn Jahren besteuert, und die Gestaltung verursacht eigene Kosten.
Redaktion
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