Grunderwerbsteuer: Wer sie festlegt und wie sie berechnet wird
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten und zugleich der am wenigsten beeinflussbare. Sie ist bundesrechtlich geregelt, ihren Satz bestimmt aber jedes Land selbst. Das führt dazu, dass derselbe Kauf an der Landesgrenze mehrere tausend Euro mehr oder weniger kostet. Dieser Beitrag erklärt, was die Steuer auslöst, wie die Bemessungsgrundlage gebildet wird, welche Fälle steuerfrei sind und wie der Weg vom Notartermin bis zum Steuerbescheid aussieht.
Was die Steuer auslöst
Grunderwerbsteuer entsteht, wenn sich jemand verpflichtet, ein inländisches Grundstück zu übertragen, oder wenn das Eigentum auf andere Weise übergeht. Der wichtigste Fall ist der notarielle Kaufvertrag. Daneben zählt das Gesetz weitere Vorgänge auf, etwa das Meistgebot in einer Zwangsversteigerung, den Tausch von Grundstücken oder den Übergang von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften ab bestimmten Schwellen.
Als Grundstück gilt, was das bürgerliche Recht darunter versteht: Grund und Boden mit allen wesentlichen Bestandteilen, also auch das Gebäude. Gleichgestellt sind Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Boden. Nicht erfasst werden Maschinen und Betriebsvorrichtungen sowie bewegliche Sachen, auch wenn sie mitverkauft werden.
Warum jedes Land einen anderen Satz hat
Das Grunderwerbsteuergesetz nennt in § 11 einen Satz von 3,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform von 2006 dürfen die Länder nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 des Grundgesetzes eigene Sätze festlegen. Bis auf Bayern haben alle Länder davon Gebrauch gemacht und erhöht. Der Grund ist schlicht: Die Steuer fließt vollständig in den Landeshaushalt.
Stand Oktober 2026 erheben Bayern 3,5 Prozent, Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen 5,0 Prozent, Bremen, Hamburg und Sachsen 5,5 Prozent, Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6,0 Prozent sowie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 Prozent. Zuletzt hat Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Thüringen hat zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt.
Die Bemessungsgrundlage
Besteuert wird der Wert der Gegenleistung. Beim Kauf ist das der Kaufpreis einschließlich der Leistungen, die der Käufer zusätzlich übernimmt, und der Nutzungen, die sich der Verkäufer vorbehält. Übernimmt der Käufer etwa eine Schuld des Verkäufers oder räumt er ihm ein Wohnrecht ein, erhöht das die Bemessungsgrundlage. Die Grunderwerbsteuer selbst gehört nicht dazu.
Wer bewegliche Gegenstände mitkauft, etwa eine Einbauküche oder Möbel, kann deren Wert herausrechnen, wenn er im Vertrag gesondert und realistisch ausgewiesen ist. Der Anteil an der Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung mindert die Bemessungsgrundlage dagegen nicht, wie der Bundesfinanzhof 2020 entschieden hat. Fehlt eine Gegenleistung ganz, tritt der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz an ihre Stelle.
Rechnen und Abrunden
Die Rechnung selbst ist einfach: Bemessungsgrundlage mal Steuersatz, das Ergebnis wird auf volle Euro nach unten abgerundet. Bei 425.300 Euro in Hessen ergeben 6,0 Prozent genau 25.518 Euro. Bei 333.333 Euro in Bremen ergeben 5,5 Prozent 18.333,315 Euro, festgesetzt werden 18.333 Euro.
Eine Freigrenze von 2.500 Euro nimmt Kleinstfälle aus. Liegt der Wert auch nur knapp darüber, wird der volle Betrag besteuert. Für den Kauf von Häusern und Wohnungen spielt das keine Rolle, für Garagen oder Splitterflächen manchmal schon.
Wann keine Steuer anfällt
§ 3 GrEStG nennt die Ausnahmen abschließend. Steuerfrei sind Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen, weil dafür die Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt, die Teilung eines Nachlasses unter Miterben, Erwerbe durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, durch den früheren Ehegatten im Zuge der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung und durch Verwandte in gerader Linie, also Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern. Stiefkinder und die Ehegatten der Begünstigten sind einbezogen.
Nicht befreit sind Geschwister, Neffen und Nichten, Onkel und Tanten sowie Lebensgefährten ohne Trauschein. Schwiegerkinder sind dagegen befreit, weil die Ehegatten von Verwandten in gerader Linie gleichgestellt sind. Einen allgemeinen Freibetrag für Familien oder Erstkäufer gibt es im Gesetz nicht. Förderprogramme einzelner Länder sind Zuschüsse, keine Steuerbefreiung.
Vom Notartermin zum Bescheid
Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Vertrag innerhalb von zwei Wochen beim Finanzamt an, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Du musst dich nicht selbst melden. Das Finanzamt setzt die Steuer per Bescheid fest, fällig ist sie einen Monat nach Bekanntgabe. Gegen einen fehlerhaften Bescheid kannst du innerhalb eines Monats Einspruch einlegen, die Zahlung schiebt das ohne Aussetzung der Vollziehung nicht auf.
Nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung und schickt sie in der Regel direkt an den Notar. Erst dann kann das Grundbuchamt dich als Eigentümer eintragen. Wer spät zahlt, verzögert also die eigene Umschreibung.
Neubau, Erbbaurecht und Versteigerung
Beim Kauf vom Bauträger fällt die Steuer auf den gesamten Preis an, also auf Grundstück und Gebäude. Auch wer Grundstück und Bauleistung getrennt beim selben Anbieter oder bei verbundenen Unternehmen kauft, kann als einheitlicher Erwerb besteuert werden. Beim Kauf eines bestehenden Erbbaurechts ist der Kaufpreis Bemessungsgrundlage. Wird ein Erbbaurecht neu bestellt, zählt der kapitalisierte Erbbauzins als Gegenleistung, berechnet mit dem Vervielfältiger aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz.
In der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot steuerpflichtig, einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Wer ein Grundstück ersteigert, zahlt also ebenfalls den vollen Landessatz.
Gesellschaftsanteile statt Grundstück
Grundstücke in Gesellschaften lassen sich auch über den Verkauf der Anteile übertragen. Damit diese sogenannten Share Deals nicht zur Steuervermeidung dienen, erfasst das Gesetz den Übergang von mindestens 90 Prozent der Anteile innerhalb von zehn Jahren. Diese Schwellen gelten seit dem 1. Juli 2021, vorher lagen sie bei 95 Prozent und fünf Jahren. Bemessungsgrundlage ist dann der Grundbesitzwert.
Für private Käufer von Häusern und Wohnungen spielt das keine Rolle. Es erklärt aber, warum bei großen Immobilientransaktionen manchmal keine oder eine anders berechnete Grunderwerbsteuer anfällt.
Ein Rechenbeispiel aus zwei Ländern
Ein Paar sucht im Grenzgebiet zwischen Hamburg und Schleswig-Holstein ein Reihenhaus für 480.000 Euro. Liegt das Haus auf Hamburger Gebiet, beträgt die Steuer 5,5 Prozent, also 26.400 Euro. Liegt es wenige hundert Meter weiter in Schleswig-Holstein, sind es 6,5 Prozent, also 31.200 Euro. Der Unterschied von 4.800 Euro entsteht allein durch die Landesgrenze, Notar und Grundbuch kosten in beiden Fällen gleich viel.
Ähnliche Konstellationen gibt es rund um Bremen, Berlin oder an der Grenze zwischen Bayern und Baden-Württemberg. Für die Kaufentscheidung ist der Steuersatz selten ausschlaggebend, weil Lage und Preis stärker wiegen. Für die Eigenkapitalplanung zählt er aber jeden Euro, denn die Steuer muss bar bezahlt werden.
Was passiert, wenn der Kauf platzt
Wird ein Kaufvertrag rückgängig gemacht, bevor das Eigentum übergegangen ist, setzt das Finanzamt die Steuer auf Antrag nicht fest oder hebt den Bescheid auf, wenn die Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren erfolgt (§ 16 GrEStG). Gleiches gilt, wenn der Vertrag wegen Nichterfüllung der Vertragsbedingungen aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird.
Wichtig ist der Antrag. Ohne ihn bleibt der Bescheid bestehen. Die Gebühren von Notar und Grundbuchamt erstattet dagegen niemand, sie sind mit der jeweiligen Tätigkeit entstanden.
Selbst rechnen
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Häufige Fragen
Gilt der Steuersatz meines Wohnorts oder des Grundstücks?
Maßgeblich ist das Land, in dem das Grundstück liegt. Wer in Hamburg wohnt und in Schleswig-Holstein kauft, zahlt 6,5 Prozent.
Welcher Satz gilt, wenn das Land ihn während des Kaufs ändert?
Entscheidend ist der Tag, an dem der Erwerbsvorgang verwirklicht wird, beim Kauf in der Regel die Beurkundung. Wer vor einer Erhöhung beurkundet, zahlt den alten Satz.
Wird die Grunderwerbsteuer gerundet?
Ja, auf volle Euro nach unten (§ 11 Abs. 2 GrEStG).
Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich die Wohnung meiner Schwester kaufe?
Ja. Geschwister sind nicht von der Steuer befreit, nur Ehegatten, Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie.
Wird die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt automatisch festgesetzt?
Ja. Der Notar zeigt den Kauf an, das Finanzamt erlässt den Bescheid. Du musst keine eigene Erklärung abgeben.
Gibt es 2026 einen Freibetrag für Ersterwerber?
Im Grunderwerbsteuergesetz nicht. Einzelne Länder fördern Erstkäufer mit Zuschüssen, das ist keine Steuerbefreiung.
Redaktion
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