Grundbuchkosten: Was das Grundbuchamt beim Kauf berechnet
Neben der Notarrechnung bekommst du beim Immobilienkauf mehrere Rechnungen vom Amtsgericht. Sie stammen vom Grundbuchamt und betreffen jede Eintragung, die für den Eigentumswechsel und die Finanzierung nötig ist. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und lassen sich exakt vorausberechnen. Dieser Beitrag erklärt, welche Eintragungen anfallen, warum sie nötig sind und wie viel sie kosten.
Wozu das Grundbuch gebraucht wird
Eigentum an Grundstücken geht in Deutschland nicht durch Vertrag allein über. Nötig sind die Einigung, die Auflassung, und die Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuch ist das öffentliche Register, das zeigt, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte darauf lasten. Banken, Käufer und Behörden verlassen sich darauf, dass es stimmt.
Geführt wird es vom Grundbuchamt, einer Abteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Anträge stellt in der Praxis der Notar, der dafür die nötigen Unterlagen sammelt und elektronisch einreicht.
Die Auflassungsvormerkung
Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen oft Monate. In dieser Zeit könnte der Verkäufer das Grundstück theoretisch ein zweites Mal verkaufen oder belasten. Die Auflassungsvormerkung verhindert das: Spätere Verfügungen, die deinen Anspruch beeinträchtigen würden, sind dir gegenüber unwirksam. Ihre Eintragung ist deshalb meist eine Bedingung dafür, dass du den Kaufpreis zahlen musst.
Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragung eine 0,5-Gebühr aus dem Kaufpreis (KV 14150). Bei 300.000 Euro sind das 317,50 Euro. Nach der Eigentumsumschreibung wird die Vormerkung gelöscht, das kostet pauschal 25 Euro (KV 14152).
Die Eintragung als Eigentümer
Sobald der Kaufpreis bezahlt und die Grunderwerbsteuer beglichen ist, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Das Grundbuchamt trägt dich in Abteilung I ein und berechnet dafür eine 1,0-Gebühr aus dem Kaufpreis (KV 14110). Bei 300.000 Euro sind das 635 Euro, bei 500.000 Euro 935 Euro.
Eine Ausnahme gilt für Erben: Ihre Eintragung ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Für Käufer spielt das keine Rolle.
Die Grundschuld
Finanzierst du den Kauf, trägt das Grundbuchamt die Grundschuld deiner Bank in Abteilung III ein. Die Gebühr beträgt 1,0 aus dem Nennbetrag der Grundschuld (KV 14121). Bei einer Grundschuld von 240.000 Euro sind das 535 Euro. Weil die Bank in der Regel die erste Rangstelle verlangt, müssen alte Rechte des Verkäufers vorher oder gleichzeitig gelöscht werden.
Die Grundschuld wird oft eingetragen, bevor du Eigentümer bist. Möglich macht das die Belastungsvollmacht im Kaufvertrag, mit der der Verkäufer dir erlaubt, das Grundstück zur Finanzierung des Kaufpreises zu belasten.
Löschungen und wer sie bezahlt
Ist das Grundstück mit Grundschulden des Verkäufers belastet, werden diese gelöscht. Das kostet beim Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr aus dem Nennbetrag (KV 14140). Weil der Verkäufer ein lastenfreies Grundstück schuldet, trägt er diese Kosten nach üblicher Vertragsgestaltung selbst. Die Löschung deiner Auflassungsvormerkung trägst dagegen du, weil sie zu deinen Gunsten eingetragen war.
Bleiben Rechte in Abteilung II bestehen, etwa ein Wegerecht des Nachbarn oder eine Leitungsdienstbarkeit, kostet das nichts extra. Prüfe aber vor dem Kauf genau, welche Rechte eingetragen sind und ob sie dich einschränken.
Summen für typische Kaufpreise
Bei 250.000 Euro Kaufpreis und 200.000 Euro Grundschuld kosten Vormerkung, Eigentum, Löschung der Vormerkung und Grundschuld zusammen 1.262,50 Euro. Bei 400.000 Euro und 320.000 Euro Grundschuld sind es 1.837,50 Euro, bei 600.000 Euro und 480.000 Euro 2.602,50 Euro. Ohne Finanzierung entfällt jeweils der Posten für die Grundschuld.
Die Gebühren sind bundesweit identisch, denn das GNotKG ist Bundesrecht. Ein Grundbuchamt in München rechnet genauso wie eines in Rostock.
Wie die Gebühren berechnet werden
Das Grundbuchamt nutzt dieselbe Tabelle B wie der Notar. Für jeden Geschäftswert ergibt sich eine volle Gebühr, die mit dem Satz aus dem Kostenverzeichnis multipliziert wird. Bei 300.000 Euro beträgt die volle Gebühr 635 Euro: Die Eintragung als Eigentümer kostet 635 Euro, die Vormerkung die Hälfte, also 317,50 Euro. Die Mindestgebühr liegt bei 15 Euro.
Geschäftswert für Vormerkung und Eigentumsumschreibung ist beim Kauf der Kaufpreis. Für die Grundschuld ist es der eingetragene Nennbetrag, nicht das tatsächlich ausgezahlte Darlehen. Eine Grundschuld mit großzügiger Reserve kostet daher entsprechend mehr.
Grundbuch und Zwangsversteigerung
Wer eine Immobilie ersteigert, wird mit dem Zuschlag Eigentümer. Das Grundbuch wird auf Ersuchen des Gerichts berichtigt. Normalerweise sind Eintragungen auf gerichtliches Ersuchen gebührenfrei, die Eintragung des Erstehers als Eigentümer ist davon aber ausdrücklich ausgenommen. Sie kostet also ebenfalls eine 1,0-Gebühr, deren Geschäftswert sich am Verkehrswert orientiert.
Finanziert der Ersteher, wird zusätzlich die Grundschuld seiner Bank eingetragen, wie bei einem normalen Kauf mit 1,0 aus dem Nennbetrag.
Grundbuchauszüge vor dem Kauf
Vor dem Kauf willst du wissen, was im Grundbuch steht. Einen Auszug bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Als Kaufinteressent erhältst du ihn meist über den Verkäufer, den Makler oder den Notar. Beim Grundbuchamt kostet ein einfacher Ausdruck 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Der Notar ruft das Grundbuch elektronisch ab und berechnet je Abruf 8 Euro als Auslage weiter.
Lies besonders Abteilung II. Dort stehen Rechte, die nach dem Kauf bestehen bleiben können, etwa Wohnrechte, Wegerechte, Leitungsrechte oder Baulasten-Hinweise. Sie kosten bei der Eintragung nichts, können den Wert aber erheblich beeinflussen.
Wie lange die Eintragungen dauern
Wie schnell ein Grundbuchamt arbeitet, ist regional sehr unterschiedlich. Die Auflassungsvormerkung wird oft innerhalb weniger Wochen eingetragen, in stark belasteten Bezirken kann es länger dauern. Weil die Fälligkeit des Kaufpreises meist an die Eintragung der Vormerkung geknüpft ist, beeinflusst die Bearbeitungszeit den gesamten Zeitplan.
Die Eigentumsumschreibung folgt nach Zahlung des Kaufpreises und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Für deine Rechte ist das weniger kritisch, weil die Vormerkung dich schützt und Besitz, Nutzen und Lasten meist schon mit der Kaufpreiszahlung übergehen. Für die Bank kann der Zeitpunkt aber wichtig sein, wenn sie die Auszahlung an die Eintragung ihrer Grundschuld knüpft.
Häufige Missverständnisse
Grundbuchkosten werden oft mit Notarkosten verwechselt, weil der Notar die Anträge stellt. Tatsächlich bekommst du zwei getrennte Abrechnungen. Ein zweites Missverständnis betrifft die Grundschuld: Sie bleibt nach Tilgung des Darlehens im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Die Löschung kostet beim Grundbuchamt erneut eine Gebühr von 0,5 aus dem Nennbetrag, dazu kommen Notarkosten für die Beglaubigung deiner Zustimmung zur Löschung. Viele Eigentümer lassen eine getilgte Grundschuld deshalb stehen und nutzen sie später für eine Anschlussfinanzierung oder einen Modernisierungskredit.
Rechnungen, Fristen, Kostenschuldner
Das Amtsgericht stellt für jede Eintragung eine Kostenrechnung, oft in zeitlichem Abstand. Kostenschuldner ist, wer den Antrag gestellt hat, und wer die Kosten im Vertrag übernommen hat. Weil der Notar die Anträge in deinem Namen stellt, gehen die Rechnungen meist direkt an dich.
Umsatzsteuer fällt nicht an, weil es sich um Gerichtskosten handelt. Hältst du eine Rechnung für falsch, kannst du Erinnerung gegen den Kostenansatz einlegen. Häufigster Grund ist ein falscher Geschäftswert, etwa wenn mitverkauftes Inventar nicht berücksichtigt wurde. Allerdings bleibt der Kaufpreis insgesamt Geschäftswert, auch wenn Inventar enthalten ist.
Selbst rechnen
Mit dem Notar- und Grundbuchkosten-Rechner rechnest du deinen Fall mit vollständigem Rechenweg nach.
Häufige Fragen
Wie viel kostet das Grundbuch beim Hauskauf?
Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 240.000 Euro Grundschuld 1.512,50 Euro für Vormerkung, Eigentum, Löschung der Vormerkung und Grundschuld.
Wann kommt die Rechnung vom Grundbuchamt?
Meist einige Wochen nach der jeweiligen Eintragung. Weil Vormerkung, Grundschuld und Eigentumsumschreibung zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen, kommen oft mehrere Rechnungen.
Muss ich auf Grundbuchkosten Umsatzsteuer zahlen?
Nein. Gerichtskosten sind umsatzsteuerfrei.
Wer zahlt die Löschung der alten Grundschuld?
Nach üblicher Vertragsgestaltung der Verkäufer, weil er ein lastenfreies Grundstück schuldet.
Ist die Eintragung als Eigentümer bei einer Erbschaft kostenlos?
Ja, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht.
Was kostet die spätere Löschung meiner Grundschuld?
Beim Grundbuchamt 0,5 der vollen Gebühr aus dem Nennbetrag, dazu Notarkosten für die Beglaubigung deiner Zustimmung.
Redaktion
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