Beispielrechnung · Hamburg · 5,5 %

Kaufnebenkosten bei 500.000 € in Hamburg

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Kaufnebenkosten gesamt34.319 €6,86 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer 5,5 %27.500 €Hamburg

Notar und Grundbuch6.819 €1,36 % nach GNotKG

Maklerprovision0 €0 % Käuferanteil

Kaufpreis	500.000,00 €
Grunderwerbsteuer (5,5 % auf 500.000 €, abgerundet auf volle Euro)	27.500,00 €
Notar Kaufvertrag (brutto)	3.497,41 €
Notar Grundschuld (brutto)	1.109,38 €
Grundbuchamt (umsatzsteuerfrei)	2.212,50 €
Maklerprovision	0,00 €
Kaufnebenkosten	34.319,29 €
Gesamtkosten des Erwerbs	534.319,29 €

Rechenweg Schritt für Schritt

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG): 500.000 €. Davon 5,5 % ergibt 27.500,00 €, abgerundet auf volle Euro (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 27.500,00 €.
Volle Gebühr nach Tabelle B für 500.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG): bis 500 € = 15 €; über 500 bis 2.000 €: 3 × 4 € (je angefangene 500 €) = 12 €; über 2.000 bis 10.000 €: 8 × 6 € (je angefangene 1.000 €) = 48 €; über 10.000 bis 25.000 €: 5 × 8 € (je angefangene 3.000 €) = 40 €; über 25.000 bis 50.000 €: 5 × 10 € (je angefangene 5.000 €) = 50 €; über 50.000 bis 200.000 €: 10 × 27 € (je angefangene 15.000 €) = 270 €; über 200.000 bis 500.000 €: 10 × 50 € (je angefangene 30.000 €) = 500 €. Summe: 935,00 €. Jede Gebühr ist ein Vielfaches davon (2,0 / 1,0 / 0,5).
Volle Gebühr für die Grundschuld über 400.000 €: 785,00 €. Daraus folgen die 1,0-Gebühr für die Beurkundung (KV 21200) und die 1,0-Gebühr des Grundbuchamts (KV 14121).
Auslagen und Umsatzsteuer: Die Notargebühren erhöhen sich um Auslagen (Pauschale KV 32005, Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe). Auf Gebühren und Auslagen kommt 19 % Umsatzsteuer. Gerichtskosten des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.
Makler: 500.000 € × 0 % = 0,00 €. Bei Beauftragung durch beide Seiten müssen die Anteile gleich hoch sein (§ 656c BGB).

Notar: Kaufvertrag (Tabelle B, Geschäftswert = Kaufpreis, § 47 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21100	Beurkundung des Kaufvertrags	2,0	500.000 €	1.870,00 €
22110	Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung, Löschungsunterlagen)	0,5	500.000 €	467,50 €
22200	Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung)	0,5	500.000 €	467,50 €
22115	XML-Strukturdaten neben Vollzugsgebühr	0,1	500.000 €	93,50 €

Summe Gebühren	2.898,50 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 30 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	4,50 €
32011 Grundbuchabruf, 2 × 8,00 € (JVKostG Nr. 1151)	16,00 €
Netto	2.939,00 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	558,41 €
Notar brutto	3.497,41 €

Notar: Grundschuldbestellung (Geschäftswert = Nennbetrag, § 53 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21200	Beurkundung der Grundschuldbestellung mit Unterwerfung	1,0	400.000 €	785,00 €
22114	XML-Strukturdaten	0,2	400.000 €	125,00 €

Summe Gebühren	910,00 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 15 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	2,25 €
Netto	932,25 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	177,13 €
Notar brutto	1.109,38 €

Grundbuchamt (Gerichtskosten, Hauptabschnitt 4 KV GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
14150	Eintragung der Auflassungsvormerkung	0,5	500.000 €	467,50 €
14110	Eintragung als Eigentümer	1,0	500.000 €	935,00 €
14152	Löschung der Auflassungsvormerkung	fest		25,00 €
14121	Eintragung der Grundschuld	1,0	400.000 €	785,00 €

Bei 500.000 € Kaufpreis in Hamburg summieren sich Steuer, Notar und Grundbuch auf 34.319 €. Mit Makler werden daraus 52.169 €. Allein 27.500 € gehen als Grunderwerbsteuer (5,5 %) an das Finanzamt. Notar und Grundbuchamt verlangen zusammen 6.819 €, das ist in jedem Bundesland gleich.

In Hamburg liegt die Grunderwerbsteuer seit dem 01.01.2023 bei 5,5 %. Hamburg erhebt seit dem 1. Januar 2023 einen Satz von 5,5 %. Die Spanne zwischen den Ländern reicht bei diesem Preis von 17.500 € bis 32.500 €. Zum Vergleich mit den angrenzenden Ländern Schleswig-Holstein, Niedersachsen: dort wären es 25.000 € bis 32.500 €.

Bei 450.000 € wären es 31.200 €, bei 600.000 € 40.978 €, jeweils ohne Makler und mit Grundschuld über 80 %. Notar und Grundbuch wachsen langsamer als der Kaufpreis. Bei 500.000 € machen sie 1,36 % aus, bei 200.000 € wären es 1,64 %.

Fünf Varianten zu 500.000 €

Ohne Finanzierung: Kaufst du bar, entfallen Beurkundung und Eintragung der Grundschuld: 1.894 € weniger, insgesamt 32.425 €.
Eigenkapital mit Puffer: Nebenkosten plus 20 % Eigenanteil am Kaufpreis ergeben 134.319 €.
Grundschuld über den vollen Kaufpreis: Wird die Grundschuld auf 500.000 € statt 400.000 € bemessen, steigen Notar und Grundbuch um 329 €.
Mit Makler: Mit hälftig geteilter Provision von 7,14 % kommen 17.850 € hinzu, zusammen 52.169 €.

Steuer, Finanzamt, Fälligkeit

Mitverkauftes Inventar mit eigenem Preis mindert die Bemessungsgrundlage, die Erhaltungsrücklage einer Wohnung dagegen nicht. 5,5 % ist der Wert, den Hamburg auf Grundlage seiner Gesetzgebungskompetenz für die Grunderwerbsteuer festgelegt hat. Wer den Bescheid schickt, richtet sich nach dem Grundstück, nicht nach deinem Wohnsitzfinanzamt.

Warum die Steuer zuerst bezahlt sein muss

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung. Meist schickt das Finanzamt sie direkt an den Notar. Plane die Steuer so ein, dass sie zum Bescheid verfügbar ist.

Maklerprovision

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit dem 23. Dezember 2020 das Teilungsprinzip (§ 656c BGB). Beauftragen beide Seiten denselben Makler, zahlen sie gleich viel. Der Maklervertrag braucht Textform, eine E-Mail genügt (§ 656a BGB).

450.000 € in Hamburg 600.000 € in Hamburg 500.000 € in allen Ländern

Häufige Fragen

Was kosten Notar und Grundbuch bei 500.000 €?

Zusammen 6.819 €, davon entfallen auf den Kaufvertrag beim Notar 3.497 €. Ohne Finanzierung 4.925 €.

Welcher Anteil des Kaufpreises geht bei 500.000 € für Nebenkosten drauf?

Ohne Makler 6,9 %, mit einem Käuferanteil von 3,57 % 10,4 %.

Was spare ich bei 500.000 € mit Inventar?

550 € pro 10.000 € Inventar, vorausgesetzt der Wert entspricht dem Zeitwert.

Quellen und Stand

Rechtsstand geprüft: 11.10.2026

Recherche und Pflege: Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.

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