Beispielrechnung · Berlin · 6 %

Kaufnebenkosten bei 500.000 € in Berlin

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Kaufnebenkosten gesamt36.819 €7,36 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer 6 %30.000 €Berlin

Notar und Grundbuch6.819 €1,36 % nach GNotKG

Maklerprovision0 €0 % Käuferanteil

Kaufpreis	500.000,00 €
Grunderwerbsteuer (6 % auf 500.000 €, abgerundet auf volle Euro)	30.000,00 €
Notar Kaufvertrag (brutto)	3.497,41 €
Notar Grundschuld (brutto)	1.109,38 €
Grundbuchamt (umsatzsteuerfrei)	2.212,50 €
Maklerprovision	0,00 €
Kaufnebenkosten	36.819,29 €
Gesamtkosten des Erwerbs	536.819,29 €

Rechenweg Schritt für Schritt

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG): 500.000 €. Davon 6 % ergibt 30.000,00 €, abgerundet auf volle Euro (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 30.000,00 €.
Volle Gebühr nach Tabelle B für 500.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG): bis 500 € = 15 €; über 500 bis 2.000 €: 3 × 4 € (je angefangene 500 €) = 12 €; über 2.000 bis 10.000 €: 8 × 6 € (je angefangene 1.000 €) = 48 €; über 10.000 bis 25.000 €: 5 × 8 € (je angefangene 3.000 €) = 40 €; über 25.000 bis 50.000 €: 5 × 10 € (je angefangene 5.000 €) = 50 €; über 50.000 bis 200.000 €: 10 × 27 € (je angefangene 15.000 €) = 270 €; über 200.000 bis 500.000 €: 10 × 50 € (je angefangene 30.000 €) = 500 €. Summe: 935,00 €. Jede Gebühr ist ein Vielfaches davon (2,0 / 1,0 / 0,5).
Volle Gebühr für die Grundschuld über 400.000 €: 785,00 €. Daraus folgen die 1,0-Gebühr für die Beurkundung (KV 21200) und die 1,0-Gebühr des Grundbuchamts (KV 14121).
Auslagen und Umsatzsteuer: Die Notargebühren erhöhen sich um Auslagen (Pauschale KV 32005, Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe). Auf Gebühren und Auslagen kommt 19 % Umsatzsteuer. Gerichtskosten des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.
Makler: 500.000 € × 0 % = 0,00 €. Bei Beauftragung durch beide Seiten müssen die Anteile gleich hoch sein (§ 656c BGB).

Notar: Kaufvertrag (Tabelle B, Geschäftswert = Kaufpreis, § 47 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21100	Beurkundung des Kaufvertrags	2,0	500.000 €	1.870,00 €
22110	Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung, Löschungsunterlagen)	0,5	500.000 €	467,50 €
22200	Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung)	0,5	500.000 €	467,50 €
22115	XML-Strukturdaten neben Vollzugsgebühr	0,1	500.000 €	93,50 €

Summe Gebühren	2.898,50 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 30 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	4,50 €
32011 Grundbuchabruf, 2 × 8,00 € (JVKostG Nr. 1151)	16,00 €
Netto	2.939,00 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	558,41 €
Notar brutto	3.497,41 €

Notar: Grundschuldbestellung (Geschäftswert = Nennbetrag, § 53 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21200	Beurkundung der Grundschuldbestellung mit Unterwerfung	1,0	400.000 €	785,00 €
22114	XML-Strukturdaten	0,2	400.000 €	125,00 €

Summe Gebühren	910,00 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 15 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	2,25 €
Netto	932,25 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	177,13 €
Notar brutto	1.109,38 €

Grundbuchamt (Gerichtskosten, Hauptabschnitt 4 KV GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
14150	Eintragung der Auflassungsvormerkung	0,5	500.000 €	467,50 €
14110	Eintragung als Eigentümer	1,0	500.000 €	935,00 €
14152	Löschung der Auflassungsvormerkung	fest		25,00 €
14121	Eintragung der Grundschuld	1,0	400.000 €	785,00 €

36.819 € ohne und 54.669 € mit Makler: So viel kommt in Berlin bei einem Kaufpreis von 500.000 € obendrauf. Allein 30.000 € gehen als Grunderwerbsteuer (6 %) an das Finanzamt. Notar und Grundbuchamt verlangen zusammen 6.819 €, das ist in jedem Bundesland gleich.

Der Satz von 6 % gilt in Berlin seit dem 01.01.2014. Zum Vergleich: In Bayern wären es 17.500 € Steuer, in Schleswig-Holstein 32.500 €. Im angrenzenden Land Brandenburg läge die Steuer bei 32.500 €.

Die Nachbarstufen: 33.450 € bei 450.000 € und 43.978 € bei 600.000 €. Prozentual werden Notar und Grundbuch mit wachsendem Preis günstiger. Bei 500.000 € sind es 1,36 % des Kaufpreises, bei 1.000.000 € nur 1,23 %.

Fünf Varianten zu 500.000 €

Grundschuld über den vollen Kaufpreis: Eine Grundschuld über 500.000 € statt 400.000 € kostet 329 € mehr.
Eigenkapital mit Puffer: Für Nebenkosten und 10 % Eigenanteil sind 86.819 € nötig, für 20 % Eigenanteil 136.819 €.
Ohne Finanzierung: Ein Barkauf drückt die Summe um 1.894 € auf 34.925 €.
Mit 10.000 € Inventar: Mit einer Inventarliste über 10.000 € zahlt man 29.400 € statt 30.000 €, also 600 € weniger.

Grunderwerbsteuer in Berlin

Das Lagefinanzamt erfährt vom Kauf durch die Anzeige des Notars und setzt die Steuer per Bescheid fest. Abgerundet wird auf volle Euro, bis 2.500 € fällt keine Steuer an. Wer den Bescheid liegen lässt, verzögert die eigene Eintragung, denn das Grundbuch wartet auf die Bescheinigung des Finanzamts.

Wenn die Gemeinde mitreden darf

Vor der Kaufpreiszahlung prüft der Notar, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch hat. Übt die Gemeinde das Recht aus, tritt sie an deine Stelle in den Vertrag ein. Die Bearbeitungszeit der Gemeinde bestimmt mit, wann du zahlen musst.

Was nach dem Kauf jedes Jahr anfällt

Nach dem Kauf zahlst du Grundsteuer, Versicherungen und bei Wohnungen Hausgeld. Seit 2025 gilt das reformierte Grundsteuerrecht mit neuen Werten. Frag den Verkäufer nach dem letzten Bescheid, um eine Größenordnung zu haben.

450.000 € in Berlin 600.000 € in Berlin 500.000 € in allen Ländern

Häufige Fragen

Was kosten Notar und Grundbuch bei 500.000 €?

6.819 € einschließlich Grundschuld über 400.000 €. Kaufst du bar, sind es 4.925 €.

Wie viel bringt eine Inventarliste bei 500.000 €?

Je 10.000 € Inventar sinkt die Steuer in Berlin um 600 €.

Welcher Anteil des Kaufpreises geht bei 500.000 € für Nebenkosten drauf?

Ohne Makler 7,4 %, mit einem Käuferanteil von 3,57 % 10,9 %.

Quellen und Stand

Rechtsstand geprüft: 11.10.2026

Recherche und Pflege: Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.

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