Beispielrechnung · Hamburg · 5,5 %

Immobilie für 400.000 € in Hamburg kaufen: was dazukommt

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Kaufnebenkosten gesamt27.712 €6,93 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer 5,5 %22.000 €Hamburg

Notar und Grundbuch5.712 €1,43 % nach GNotKG

Maklerprovision0 €0 % Käuferanteil

Kaufpreis	400.000,00 €
Grunderwerbsteuer (5,5 % auf 400.000 €, abgerundet auf volle Euro)	22.000,00 €
Notar Kaufvertrag (brutto)	2.944,06 €
Notar Grundschuld (brutto)	930,88 €
Grundbuchamt (umsatzsteuerfrei)	1.837,50 €
Maklerprovision	0,00 €
Kaufnebenkosten	27.712,44 €
Gesamtkosten des Erwerbs	427.712,44 €

Rechenweg Schritt für Schritt

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG): 400.000 €. Davon 5,5 % ergibt 22.000,00 €, abgerundet auf volle Euro (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 22.000,00 €.
Volle Gebühr nach Tabelle B für 400.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG): bis 500 € = 15 €; über 500 bis 2.000 €: 3 × 4 € (je angefangene 500 €) = 12 €; über 2.000 bis 10.000 €: 8 × 6 € (je angefangene 1.000 €) = 48 €; über 10.000 bis 25.000 €: 5 × 8 € (je angefangene 3.000 €) = 40 €; über 25.000 bis 50.000 €: 5 × 10 € (je angefangene 5.000 €) = 50 €; über 50.000 bis 200.000 €: 10 × 27 € (je angefangene 15.000 €) = 270 €; über 200.000 bis 500.000 €: 7 × 50 € (je angefangene 30.000 €) = 350 €. Summe: 785,00 €. Jede Gebühr ist ein Vielfaches davon (2,0 / 1,0 / 0,5).
Volle Gebühr für die Grundschuld über 320.000 €: 635,00 €. Daraus folgen die 1,0-Gebühr für die Beurkundung (KV 21200) und die 1,0-Gebühr des Grundbuchamts (KV 14121).
Auslagen und Umsatzsteuer: Die Notargebühren erhöhen sich um Auslagen (Pauschale KV 32005, Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe). Auf Gebühren und Auslagen kommt 19 % Umsatzsteuer. Gerichtskosten des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.
Makler: 400.000 € × 0 % = 0,00 €. Bei Beauftragung durch beide Seiten müssen die Anteile gleich hoch sein (§ 656c BGB).

Notar: Kaufvertrag (Tabelle B, Geschäftswert = Kaufpreis, § 47 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21100	Beurkundung des Kaufvertrags	2,0	400.000 €	1.570,00 €
22110	Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung, Löschungsunterlagen)	0,5	400.000 €	392,50 €
22200	Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung)	0,5	400.000 €	392,50 €
22115	XML-Strukturdaten neben Vollzugsgebühr	0,1	400.000 €	78,50 €

Summe Gebühren	2.433,50 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 30 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	4,50 €
32011 Grundbuchabruf, 2 × 8,00 € (JVKostG Nr. 1151)	16,00 €
Netto	2.474,00 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	470,06 €
Notar brutto	2.944,06 €

Notar: Grundschuldbestellung (Geschäftswert = Nennbetrag, § 53 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21200	Beurkundung der Grundschuldbestellung mit Unterwerfung	1,0	320.000 €	635,00 €
22114	XML-Strukturdaten	0,2	320.000 €	125,00 €

Summe Gebühren	760,00 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 15 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	2,25 €
Netto	782,25 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	148,63 €
Notar brutto	930,88 €

Grundbuchamt (Gerichtskosten, Hauptabschnitt 4 KV GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
14150	Eintragung der Auflassungsvormerkung	0,5	400.000 €	392,50 €
14110	Eintragung als Eigentümer	1,0	400.000 €	785,00 €
14152	Löschung der Auflassungsvormerkung	fest		25,00 €
14121	Eintragung der Grundschuld	1,0	320.000 €	635,00 €

Eine Immobilie für 400.000 € in Hamburg kostet dich zusätzlich 41.992 €, wenn du mit Makler kaufst und 80 % finanzierst. Ohne Makler sind es 27.712 €. Mit 22.000 € ist die Grunderwerbsteuer der dickste Brocken, der Satz liegt bei 5,5 %. 5.712 € kosten Beurkundung, Vollzug, Betreuung und Eintragungen zusammen.

Hamburg erhebt den Satz von 5,5 % seit dem 01.01.2023. Hamburg erhebt seit dem 1. Januar 2023 einen Satz von 5,5 %. Im günstigsten Land, Bayern, läge die Steuer bei 14.000 €, im teuersten Land bei 26.000 €. Wer über die Landesgrenze nach Schleswig-Holstein, Niedersachsen ausweicht, zahlt bei diesem Preis 20.000 € bis 26.000 € Steuer.

Die Nachbarstufen: 24.325 € bei 350.000 € und 31.200 € bei 450.000 €. Weil die Tabelle B degressiv verläuft, sinkt der Prozentanteil für Notar und Grundbuch mit steigendem Preis: hier 1,43 %, bei 200.000 € 1,64 %.

Varianten durchgerechnet

Grundschuld über den vollen Kaufpreis: Eine Grundschuld über 400.000 € statt 320.000 € kostet 329 € mehr.
Eigenkapital mit Puffer: Wer zu den Nebenkosten noch 10 % des Kaufpreises einbringt, braucht 67.712 € eigene Mittel.
Ohne Finanzierung: Ohne Grundschuld sinken die Nebenkosten auf 26.147 €, du sparst 1.566 €.
Mit 10.000 € Inventar: Weist der Vertrag 10.000 € für Küche und Möbel aus, sinkt die Steuer um 550 € auf 21.450 €.

Landesrecht für Hamburg

Eine eigene Steuererklärung brauchst du nicht, die Anzeige des Notars genügt dem Finanzamt. Abgerundet wird auf volle Euro, bis 2.500 € fällt keine Steuer an. Die Zahlungsfrist von einem Monat beginnt mit der Bekanntgabe, Säumniszuschläge fallen bei Verspätung an.

Eigentumswohnung

Jede Wohnung hat ein eigenes Wohnungsgrundbuch. Oft verlangt die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf. Ab dem Besitzübergang zahlst du Hausgeld an die Gemeinschaft.

Der Schlüssel zum Grundbuch

Zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung steht die Bescheinigung des Finanzamts. Diese Bescheinigung gibt es nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Wer spät zahlt, verzögert also die eigene Eintragung.

350.000 € in Hamburg 450.000 € in Hamburg 400.000 € in allen Ländern

Häufige Fragen

Welches Eigenkapital ist bei 400.000 € in Hamburg sinnvoll?

Mindestens die Nebenkosten, also 27.712 € ohne oder 41.992 € mit Makler. Viele Banken erwarten zusätzlich einen Anteil am Kaufpreis.

Wie viel Prozent Nebenkosten sind das bei 400.000 € in Hamburg?

Je nach Makler zwischen 6,9 % und 10,5 %.

Wie hoch sind die Notarkosten bei 400.000 € Kaufpreis?

Zusammen 5.712 €, davon entfallen auf den Kaufvertrag beim Notar 2.944 €. Ohne Finanzierung 4.147 €.

Quellen und Stand

Rechtsstand geprüft: 11.10.2026

Recherche und Pflege: Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.

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