29.712 € ohne und 43.992 € mit Makler: So viel kommt in Berlin bei einem Kaufpreis von 400.000 € obendrauf. Die Steuer von 6 % macht mit 24.000 € den Löwenanteil aus. Die Gebühren nach GNotKG betragen 5.712 € und wären in jedem anderen Land identisch.
Seit dem 01.01.2014 verlangt Berlin 6 %. Die Spanne zwischen den Ländern reicht bei diesem Preis von 14.000 € bis 26.000 €. Im angrenzenden Land Brandenburg läge die Steuer bei 26.000 €.
Zum Einordnen: 350.000 € kosten in Berlin ohne Makler 26.075 € Nebenkosten, 450.000 € kosten 33.450 €. Der Gebührenanteil liegt bei 1,43 %. Die Steuer bleibt dagegen immer bei 6 %, egal wie hoch der Preis ist.
Stellschrauben bei diesem Kauf
- Eigenkapital mit Puffer: Für Nebenkosten und 10 % Eigenanteil sind 69.712 € nötig, für 20 % Eigenanteil 109.712 €.
- Mit Makler: Ist ein Makler beteiligt, wachsen die Nebenkosten um 14.280 € auf 43.992 €.
- Mit 10.000 € Inventar: Mit einer Inventarliste über 10.000 € zahlt man 23.400 € statt 24.000 €, also 600 € weniger.
- Ohne Finanzierung: Kaufst du bar, entfallen Beurkundung und Eintragung der Grundschuld: 1.566 € weniger, insgesamt 28.147 €.
Was das Land verlangt
Plane die Steuer so ein, dass sie zum Bescheid verfügbar ist, denn die Unbedenklichkeitsbescheinigung hängt daran. Wer den Bescheid schickt, richtet sich nach dem Grundstück, nicht nach deinem Wohnsitzfinanzamt. Den Satz von 6 % legt Berlin selbst fest, die Länder dürfen das seit 2006 nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG.
Makler und Teilungsprinzip
Seit Ende 2020 dürfen Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr allein auf der Provision sitzen bleiben. Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf er dir höchstens die Hälfte weitergeben (§ 656d BGB). Für Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke gilt die Teilung nicht.
Ersteigern statt kaufen
Mit dem Zuschlag wirst du Eigentümer, das Grundbuch wird nur berichtigt. Im Termin kann eine Sicherheit von einem Zehntel des Verkehrswerts verlangt werden. Kalkuliere Risiken ein, weil oft keine Innenbesichtigung möglich ist.
350.000 € in Berlin450.000 € in Berlin400.000 € in allen Ländern
Häufige Fragen
Hängen die Notarkosten bei 400.000 € vom Bundesland ab?
Die Gebühren sind überall gleich, in Berlin wie in jedem anderen Land.
Wie viel Eigenkapital brauche ich bei 400.000 € in Berlin?
Als Untergrenze 29.712 €. Mit 10 % Eigenanteil am Kaufpreis wären es 69.712 €.
Wie hoch sind die Notarkosten bei 400.000 € Kaufpreis?
5.712 € einschließlich Grundschuld über 320.000 €. Kaufst du bar, sind es 4.147 €.
Quellen und Stand
Rechtsstand geprüft: 11.10.2026
- GrEStG (gesetze-im-internet.de)
- GNotKG mit Kostenverzeichnis (gesetze-im-internet.de)
- § 656c BGB (gesetze-im-internet.de)
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