Beispielrechnung · Hamburg · 5,5 %

Kaufnebenkosten bei 250.000 € in Hamburg

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Kaufnebenkosten gesamt17.682 €7,07 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer 5,5 %13.750 €Hamburg

Notar und Grundbuch3.932 €1,57 % nach GNotKG

Maklerprovision0 €0 % Käuferanteil

Kaufpreis	250.000,00 €
Grunderwerbsteuer (5,5 % auf 250.000 €, abgerundet auf volle Euro)	13.750,00 €
Notar Kaufvertrag (brutto)	2.021,81 €
Notar Grundschuld (brutto)	647,66 €
Grundbuchamt (umsatzsteuerfrei)	1.262,50 €
Maklerprovision	0,00 €
Kaufnebenkosten	17.681,97 €
Gesamtkosten des Erwerbs	267.681,97 €

Rechenweg Schritt für Schritt

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG): 250.000 €. Davon 5,5 % ergibt 13.750,00 €, abgerundet auf volle Euro (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 13.750,00 €.
Volle Gebühr nach Tabelle B für 250.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG): bis 500 € = 15 €; über 500 bis 2.000 €: 3 × 4 € (je angefangene 500 €) = 12 €; über 2.000 bis 10.000 €: 8 × 6 € (je angefangene 1.000 €) = 48 €; über 10.000 bis 25.000 €: 5 × 8 € (je angefangene 3.000 €) = 40 €; über 25.000 bis 50.000 €: 5 × 10 € (je angefangene 5.000 €) = 50 €; über 50.000 bis 200.000 €: 10 × 27 € (je angefangene 15.000 €) = 270 €; über 200.000 bis 500.000 €: 2 × 50 € (je angefangene 30.000 €) = 100 €. Summe: 535,00 €. Jede Gebühr ist ein Vielfaches davon (2,0 / 1,0 / 0,5).
Volle Gebühr für die Grundschuld über 200.000 €: 435,00 €. Daraus folgen die 1,0-Gebühr für die Beurkundung (KV 21200) und die 1,0-Gebühr des Grundbuchamts (KV 14121).
Auslagen und Umsatzsteuer: Die Notargebühren erhöhen sich um Auslagen (Pauschale KV 32005, Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe). Auf Gebühren und Auslagen kommt 19 % Umsatzsteuer. Gerichtskosten des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.
Makler: 250.000 € × 0 % = 0,00 €. Bei Beauftragung durch beide Seiten müssen die Anteile gleich hoch sein (§ 656c BGB).

Notar: Kaufvertrag (Tabelle B, Geschäftswert = Kaufpreis, § 47 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21100	Beurkundung des Kaufvertrags	2,0	250.000 €	1.070,00 €
22110	Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung, Löschungsunterlagen)	0,5	250.000 €	267,50 €
22200	Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung)	0,5	250.000 €	267,50 €
22115	XML-Strukturdaten neben Vollzugsgebühr	0,1	250.000 €	53,50 €

Summe Gebühren	1.658,50 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 30 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	4,50 €
32011 Grundbuchabruf, 2 × 8,00 € (JVKostG Nr. 1151)	16,00 €
Netto	1.699,00 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	322,81 €
Notar brutto	2.021,81 €

Notar: Grundschuldbestellung (Geschäftswert = Nennbetrag, § 53 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21200	Beurkundung der Grundschuldbestellung mit Unterwerfung	1,0	200.000 €	435,00 €
22114	XML-Strukturdaten	0,2	200.000 €	87,00 €

Summe Gebühren	522,00 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 15 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	2,25 €
Netto	544,25 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	103,41 €
Notar brutto	647,66 €

Grundbuchamt (Gerichtskosten, Hauptabschnitt 4 KV GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
14150	Eintragung der Auflassungsvormerkung	0,5	250.000 €	267,50 €
14110	Eintragung als Eigentümer	1,0	250.000 €	535,00 €
14152	Löschung der Auflassungsvormerkung	fest		25,00 €
14121	Eintragung der Grundschuld	1,0	200.000 €	435,00 €

17.682 € ohne und 26.607 € mit Makler: So viel kommt in Hamburg bei einem Kaufpreis von 250.000 € obendrauf. Die Steuer von 5,5 % macht mit 13.750 € den Löwenanteil aus. Die Gebühren nach GNotKG betragen 3.932 € und wären in jedem anderen Land identisch.

In Hamburg liegt die Grunderwerbsteuer seit dem 01.01.2023 bei 5,5 %. Hamburg erhebt seit dem 1. Januar 2023 einen Satz von 5,5 %. Im günstigsten Land, Bayern, läge die Steuer bei 8.750 €, im teuersten Land bei 16.250 €. Wer über die Landesgrenze nach Schleswig-Holstein, Niedersachsen ausweicht, zahlt bei diesem Preis 12.500 € bis 16.250 € Steuer.

Bei 200.000 € wären es 14.282 €, bei 300.000 € 21.194 €, jeweils ohne Makler und mit Grundschuld über 80 %. Notar und Grundbuch wachsen langsamer als der Kaufpreis. Bei 250.000 € machen sie 1,57 % aus, bei 200.000 € wären es 1,64 %.

Stellschrauben bei diesem Kauf

Mit 10.000 € Inventar: 10.000 € Inventar mit eigenem Preis bringen 550 € weniger Grunderwerbsteuer, festgesetzt würden 13.200 €.
Grundschuld über den vollen Kaufpreis: Wird die Grundschuld auf 250.000 € statt 200.000 € bemessen, steigen Notar und Grundbuch um 243 €.
Mit Makler: Mit hälftig geteilter Provision von 7,14 % kommen 8.925 € hinzu, zusammen 26.607 €.
Ohne Finanzierung: Ohne Grundschuld sinken die Nebenkosten auf 16.599 €, du sparst 1.083 €.

Steuer, Finanzamt, Fälligkeit

Die Zahlungsfrist von einem Monat beginnt mit der Bekanntgabe, Säumniszuschläge fallen bei Verspätung an. Wer den Bescheid schickt, richtet sich nach dem Grundstück, nicht nach deinem Wohnsitzfinanzamt. Den Satz von 5,5 % legt Hamburg selbst fest, die Länder dürfen das seit 2006 nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG.

Warum die Steuer zuerst bezahlt sein muss

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung. Meist schickt das Finanzamt sie direkt an den Notar. Plane die Steuer so ein, dass sie zum Bescheid verfügbar ist.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Vor der Kaufpreiszahlung prüft der Notar, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch hat. Er holt dazu eine Bescheinigung ein und wartet sie ab, bevor er die Fälligkeit mitteilt. Die Bearbeitungszeit der Gemeinde bestimmt mit, wann du zahlen musst.

200.000 € in Hamburg 300.000 € in Hamburg 250.000 € in allen Ländern

Häufige Fragen

Sind Notarkosten in Hamburg günstiger als anderswo?

Nein. Unterschiede zwischen den Ländern entstehen nur durch die Grunderwerbsteuer.

Wie viel bringt eine Inventarliste bei 250.000 €?

Bei 10.000 € Inventar 550 € Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch bleiben gleich.

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei 250.000 € in Hamburg?

Die Nebenkosten von 17.682 € sollten aus eigenen Mitteln kommen, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Preises.

Quellen und Stand

Rechtsstand geprüft: 11.10.2026

Recherche und Pflege: Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.

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