Beispielrechnung · Hamburg · 5,5 %

Nebenkosten für eine Immobilie zu 1.000.000 € in Hamburg

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Kaufnebenkosten gesamt67.292 €6,73 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer 5,5 %55.000 €Hamburg

Notar und Grundbuch12.292 €1,23 % nach GNotKG

Maklerprovision0 €0 % Käuferanteil

Kaufpreis	1.000.000,00 €
Grunderwerbsteuer (5,5 % auf 1.000.000 €, abgerundet auf volle Euro)	55.000,00 €
Notar Kaufvertrag (brutto)	6.390,90 €
Notar Grundschuld (brutto)	1.859,08 €
Grundbuchamt (umsatzsteuerfrei)	4.042,50 €
Maklerprovision	0,00 €
Kaufnebenkosten	67.292,48 €
Gesamtkosten des Erwerbs	1.067.292,48 €

Rechenweg Schritt für Schritt

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG): 1.000.000 €. Davon 5,5 % ergibt 55.000,00 €, abgerundet auf volle Euro (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 55.000,00 €.
Volle Gebühr nach Tabelle B für 1.000.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG): bis 500 € = 15 €; über 500 bis 2.000 €: 3 × 4 € (je angefangene 500 €) = 12 €; über 2.000 bis 10.000 €: 8 × 6 € (je angefangene 1.000 €) = 48 €; über 10.000 bis 25.000 €: 5 × 8 € (je angefangene 3.000 €) = 40 €; über 25.000 bis 50.000 €: 5 × 10 € (je angefangene 5.000 €) = 50 €; über 50.000 bis 200.000 €: 10 × 27 € (je angefangene 15.000 €) = 270 €; über 200.000 bis 500.000 €: 10 × 50 € (je angefangene 30.000 €) = 500 €; über 500.000 bis 5.000.000 €: 10 × 80 € (je angefangene 50.000 €) = 800 €. Summe: 1.735,00 €. Jede Gebühr ist ein Vielfaches davon (2,0 / 1,0 / 0,5).
Volle Gebühr für die Grundschuld über 800.000 €: 1.415,00 €. Daraus folgen die 1,0-Gebühr für die Beurkundung (KV 21200) und die 1,0-Gebühr des Grundbuchamts (KV 14121).
Auslagen und Umsatzsteuer: Die Notargebühren erhöhen sich um Auslagen (Pauschale KV 32005, Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe). Auf Gebühren und Auslagen kommt 19 % Umsatzsteuer. Gerichtskosten des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.
Makler: 1.000.000 € × 0 % = 0,00 €. Bei Beauftragung durch beide Seiten müssen die Anteile gleich hoch sein (§ 656c BGB).

Notar: Kaufvertrag (Tabelle B, Geschäftswert = Kaufpreis, § 47 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21100	Beurkundung des Kaufvertrags	2,0	1.000.000 €	3.470,00 €
22110	Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung, Löschungsunterlagen)	0,5	1.000.000 €	867,50 €
22200	Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung)	0,5	1.000.000 €	867,50 €
22115	XML-Strukturdaten neben Vollzugsgebühr	0,1	1.000.000 €	125,00 €

Summe Gebühren	5.330,00 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 30 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	4,50 €
32011 Grundbuchabruf, 2 × 8,00 € (JVKostG Nr. 1151)	16,00 €
Netto	5.370,50 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	1.020,40 €
Notar brutto	6.390,90 €

Notar: Grundschuldbestellung (Geschäftswert = Nennbetrag, § 53 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21200	Beurkundung der Grundschuldbestellung mit Unterwerfung	1,0	800.000 €	1.415,00 €
22114	XML-Strukturdaten	0,2	800.000 €	125,00 €

Summe Gebühren	1.540,00 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 15 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	2,25 €
Netto	1.562,25 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	296,83 €
Notar brutto	1.859,08 €

Grundbuchamt (Gerichtskosten, Hauptabschnitt 4 KV GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
14150	Eintragung der Auflassungsvormerkung	0,5	1.000.000 €	867,50 €
14110	Eintragung als Eigentümer	1,0	1.000.000 €	1.735,00 €
14152	Löschung der Auflassungsvormerkung	fest		25,00 €
14121	Eintragung der Grundschuld	1,0	800.000 €	1.415,00 €

Wer in Hamburg 1.000.000 € für Haus oder Wohnung zahlt, braucht ohne Makler weitere 67.292 €, mit hälftiger Provision 102.992 €. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 55.000 €, also 5,5 % des Kaufpreises. Notar und Grundbuch kommen auf 12.292 €, berechnet aus Tabelle B.

Der Satz von 5,5 % gilt in Hamburg seit dem 01.01.2023. Hamburg erhebt seit dem 1. Januar 2023 einen Satz von 5,5 %. Zum Vergleich: In Bayern wären es 35.000 € Steuer, in Schleswig-Holstein 65.000 €. Die angrenzenden Länder Schleswig-Holstein, Niedersachsen kommen bei 1.000.000 € auf 50.000 € bis 65.000 € Grunderwerbsteuer.

Prozentual werden Notar und Grundbuch mit wachsendem Preis günstiger. Bei 1.000.000 € sind es 1,23 % des Kaufpreises, bei 1.000.000 € nur 1,23 %.

So verschieben sich die Kosten

Ohne Finanzierung: Ein Barkauf drückt die Summe um 3.274 € auf 64.018 €.
Eigenkapital mit Puffer: Für Nebenkosten und 10 % Eigenanteil sind 167.292 € nötig, für 20 % Eigenanteil 267.292 €.
Grundschuld über den vollen Kaufpreis: Die volle Grundschuld von 1.000.000 € macht 701 € Mehrkosten gegenüber 800.000 € aus.
Mit Makler: Ist ein Makler beteiligt, wachsen die Nebenkosten um 35.700 € auf 102.992 €.

Grunderwerbsteuer in Hamburg

Das Lagefinanzamt erfährt vom Kauf durch die Anzeige des Notars und setzt die Steuer per Bescheid fest. Einen Freibetrag für Erstkäufer kennt das Gesetz nicht, Geschwister sind ebenfalls nicht befreit. Bemessung, Befreiungen und Verfahren regelt das Bundesgesetz, nur den Satz bestimmt Hamburg, derzeit 5,5 %.

Gebühren für Notar und Grundbuchamt

Ein Grundstückskauf wird erst mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b BGB). Die Gebühren sind bundesweit gleich, weil das GNotKG sie verbindlich festlegt und Rabatte verbietet (§ 125 GNotKG). Beim Grundbuchamt kosten Vormerkung 0,5 und Eigentumsumschreibung 1,0, jeweils aus dem Kaufpreis.

Küche und Möbel im Vertrag

Ein häufig genutzter Hebel ist die gesonderte Auflistung von Inventar im Kaufvertrag. Bei 10.000 € Inventar sind es in Hamburg 550 € weniger. Notar und Grundbuch rechnen trotzdem mit dem vollen Kaufpreis.

900.000 € in Hamburg 1.000.000 € in allen Ländern

Häufige Fragen

Sind Notarkosten in Hamburg günstiger als anderswo?

Die Gebühren sind überall gleich, in Hamburg wie in jedem anderen Land.

Wie viel bringt eine Inventarliste bei 1.000.000 €?

Je 10.000 € Inventar sinkt die Steuer in Hamburg um 550 €.

Was kosten Notar und Grundbuch bei 1.000.000 €?

12.292 € mit Grundschuld über 800.000 €, Vollzug, Betreuung, Auslagen und Umsatzsteuer. Ohne Grundschuld 9.018 €.

Quellen und Stand

Rechtsstand geprüft: 11.10.2026

Recherche und Pflege: Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.

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