Beispielrechnung · Berlin · 6 %

Nebenkosten für eine Immobilie zu 200.000 € in Berlin

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Kaufnebenkosten gesamt15.282 €7,64 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer 6 %12.000 €Berlin

Notar und Grundbuch3.282 €1,64 % nach GNotKG

Maklerprovision0 €0 % Käuferanteil

Kaufpreis	200.000,00 €
Grunderwerbsteuer (6 % auf 200.000 €, abgerundet auf volle Euro)	12.000,00 €
Notar Kaufvertrag (brutto)	1.652,91 €
Notar Grundschuld (brutto)	570,55 €
Grundbuchamt (umsatzsteuerfrei)	1.058,50 €
Maklerprovision	0,00 €
Kaufnebenkosten	15.281,96 €
Gesamtkosten des Erwerbs	215.281,96 €

Rechenweg Schritt für Schritt

Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG): 200.000 €. Davon 6 % ergibt 12.000,00 €, abgerundet auf volle Euro (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 12.000,00 €.
Volle Gebühr nach Tabelle B für 200.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG): bis 500 € = 15 €; über 500 bis 2.000 €: 3 × 4 € (je angefangene 500 €) = 12 €; über 2.000 bis 10.000 €: 8 × 6 € (je angefangene 1.000 €) = 48 €; über 10.000 bis 25.000 €: 5 × 8 € (je angefangene 3.000 €) = 40 €; über 25.000 bis 50.000 €: 5 × 10 € (je angefangene 5.000 €) = 50 €; über 50.000 bis 200.000 €: 10 × 27 € (je angefangene 15.000 €) = 270 €. Summe: 435,00 €. Jede Gebühr ist ein Vielfaches davon (2,0 / 1,0 / 0,5).
Volle Gebühr für die Grundschuld über 160.000 €: 381,00 €. Daraus folgen die 1,0-Gebühr für die Beurkundung (KV 21200) und die 1,0-Gebühr des Grundbuchamts (KV 14121).
Auslagen und Umsatzsteuer: Die Notargebühren erhöhen sich um Auslagen (Pauschale KV 32005, Dokumentenpauschale, Grundbuchabrufe). Auf Gebühren und Auslagen kommt 19 % Umsatzsteuer. Gerichtskosten des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei.
Makler: 200.000 € × 0 % = 0,00 €. Bei Beauftragung durch beide Seiten müssen die Anteile gleich hoch sein (§ 656c BGB).

Notar: Kaufvertrag (Tabelle B, Geschäftswert = Kaufpreis, § 47 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21100	Beurkundung des Kaufvertrags	2,0	200.000 €	870,00 €
22110	Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung, Löschungsunterlagen)	0,5	200.000 €	217,50 €
22200	Betreuung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibungsüberwachung)	0,5	200.000 €	217,50 €
22115	XML-Strukturdaten neben Vollzugsgebühr	0,1	200.000 €	43,50 €

Summe Gebühren	1.348,50 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 30 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	4,50 €
32011 Grundbuchabruf, 2 × 8,00 € (JVKostG Nr. 1151)	16,00 €
Netto	1.389,00 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	263,91 €
Notar brutto	1.652,91 €

Notar: Grundschuldbestellung (Geschäftswert = Nennbetrag, § 53 GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
21200	Beurkundung der Grundschuldbestellung mit Unterwerfung	1,0	160.000 €	381,00 €
22114	XML-Strukturdaten	0,2	160.000 €	76,20 €

Summe Gebühren	457,20 €
32005 Post- und Telekommunikationspauschale (20 %, höchstens 20 €)	20,00 €
32001 Dokumentenpauschale, 15 Seiten × 0,15 € (Schätzung)	2,25 €
Netto	479,45 €
Umsatzsteuer 19 % (KV 32014)	91,10 €
Notar brutto	570,55 €

Grundbuchamt (Gerichtskosten, Hauptabschnitt 4 KV GNotKG)
KV-Nr.	Posten	Satz	Geschäftswert	Betrag
14150	Eintragung der Auflassungsvormerkung	0,5	200.000 €	217,50 €
14110	Eintragung als Eigentümer	1,0	200.000 €	435,00 €
14152	Löschung der Auflassungsvormerkung	fest		25,00 €
14121	Eintragung der Grundschuld	1,0	160.000 €	381,00 €

Wer in Berlin 200.000 € für Haus oder Wohnung zahlt, braucht ohne Makler weitere 15.282 €, mit hälftiger Provision 22.422 €. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 12.000 €, also 6 % des Kaufpreises. Die Gebühren nach GNotKG betragen 3.282 € und wären in jedem anderen Land identisch.

Der Satz von 6 % gilt in Berlin seit dem 01.01.2014. Zum Vergleich: In Bayern wären es 7.000 € Steuer, in Schleswig-Holstein 13.000 €. Im angrenzenden Land Brandenburg läge die Steuer bei 13.000 €.

Weil die Tabelle B degressiv verläuft, sinkt der Prozentanteil für Notar und Grundbuch mit steigendem Preis: hier 1,64 %, bei 200.000 € 1,64 %.

Stellschrauben bei diesem Kauf

Ohne Finanzierung: Ohne Grundschuld sinken die Nebenkosten auf 14.330 €, du sparst 952 €.
Mit Makler: Ein Käuferanteil von 3,57 % erhöht die Summe um 7.140 € auf 22.422 €.
Eigenkapital mit Puffer: Für Nebenkosten und 10 % Eigenanteil sind 35.282 € nötig, für 20 % Eigenanteil 55.282 €.
Mit 10.000 € Inventar: Mit einer Inventarliste über 10.000 € zahlt man 11.400 € statt 12.000 €, also 600 € weniger.

Landesrecht für Berlin

Das Lagefinanzamt erfährt vom Kauf durch die Anzeige des Notars und setzt die Steuer per Bescheid fest. Wer den Bescheid liegen lässt, verzögert die eigene Eintragung, denn das Grundbuch wartet auf die Bescheinigung des Finanzamts. Abgerundet wird auf volle Euro, bis 2.500 € fällt keine Steuer an.

Gebühren für Notar und Grundbuchamt

Für die Beurkundung kommt jeder deutsche Notar in Frage, der Ort spielt keine Rolle. Die Beurkundung kostet das Doppelte der vollen Gebühr aus Tabelle B, Vollzug und Betreuung je die Hälfte. Beim Grundbuchamt kosten Vormerkung 0,5 und Eigentumsumschreibung 1,0, jeweils aus dem Kaufpreis.

Küche und Möbel im Vertrag

Bewegliche Gegenstände gehören nicht zum Grundstück und damit nicht zur Bemessungsgrundlage. Eine Küche im Zeitwert von 8.000 € senkt die Steuer in Berlin um 480 €. Notar und Grundbuch rechnen trotzdem mit dem vollen Kaufpreis.

250.000 € in Berlin 200.000 € in allen Ländern

Häufige Fragen

Was kosten Notar und Grundbuch bei 200.000 €?

3.282 € mit Grundschuld über 160.000 €, Vollzug, Betreuung, Auslagen und Umsatzsteuer. Ohne Grundschuld 2.330 €.

Wie viel Prozent Nebenkosten sind das bei 200.000 € in Berlin?

7,6 % ohne Makler, 11,2 % mit Makler.

Wie viel bringt eine Inventarliste bei 200.000 €?

Bei 10.000 € Inventar 600 € Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch bleiben gleich.

Quellen und Stand

Rechtsstand geprüft: 11.10.2026

Recherche und Pflege: Redaktion KaufnebenkostenCheck.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.

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